Definicja

Służebności znane były już w starożytnym Rzymie, określano je terminem servitus1, co oznaczało prawa na rzeczy cudzej, ściśle ograniczone co do treści. Dziś tak samo jak w starożytności służebność definiuje się jako ograniczone prawo rzeczowe na cudzej nieruchomości, co zapewnia danej osobie sprecyzowane korzyści związane z nieruchomością obciążoną. Kodeks cywilny wyodrębnia trzy rodzaje służebności: gruntowe, osobiste, przesyłu.

Służebność gruntowa

Służebność gruntowa powstaje w drodze: czynności prawnej, konstytutywnego orzeczenia sądu, decyzji administracyjnej oraz zasiedzenia. Jej przedmiotem mogą być tylko nieruchomości. Ustanawiana jest na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władającej i obciążająca każdoczesnego właściciela nieruchomości służebnej. Należy pamiętać, że od tej zasady istnieje wyjątek, ponieważ zgodnie z art. 286 k.c., można ustanowić służebność gruntową na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej bez względu na to, czy jest ona właścicielem nieruchomości gruntowej.  

Służebność gruntowa ustanawiana jest w celu prawidłowego korzystania z nieruchomości władającej. Dlatego powinna być ustanawiana bezterminowo, ale  czas jej trwania można też ograniczyć terminem czy warunkiem. Co do odpłatności kwestia ta została pozostawiona decyzji stron. Wynagrodzenie może przybrać postać świadczenia jednorazowego, ale także okresowego. Za wyjątkiem zgodnie z art.285 k.c. sytuacjami ustanawiania mocą orzeczenia sądowego służebności w prawie sąsiedzkim (art. 145 § 1 i art. 151 KC)  i służebności przesyłu (art. 3052 KC) oraz mocą decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu ( art. 112 i 120 GospNierU).

Ważnym elementem służebności jest również określenie w umowie, konstytutywnym orzeczeniu sądowym oraz decyzji administracyjnej zakresu i sposobu wykonywania służebności gruntowych czy też zmiany ich treści lub sposobu wykonywania. Mówiąc o służebnościach gruntowych należy przede wszystkim pamiętać, że zgodnie z art.285  k.c. służebność gruntowa ustanawiana jest tylko w celu zwiększenia użyteczności nieruchomości władającej lub jej oznaczonej części kosztem nieruchomości obciążonej dając nieruchomości władającej różne korzyści na nieruchomości obciążonej, ale bez zbędnej szkody dla nieruchomości obciążonej.

Przykładowymi służebnościami gruntowymi są m.in.:  służebność przechodu lub przejazdu; prowadzenia przez cudzy grunt urządzeń wodnych, gazowych, elektrycznych; oparcia ściany o cudzy mur itp.

Służebność osobista

Służebność osobista przysługuje oznaczonej osobie fizycznej. Natomiast zobowiązanym ze służebności osobistej jest każdoczesny właściciel nieruchomości obciążonej. Służebność wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Przedmiotem służebności są tylko nieruchomości. Ustanawiana jest w celu zaspokojenia osobistych potrzeb osoby fizycznej (art. 298 k.c.). Służebność osobista powstaje w drodze czynności prawnej, konstytutywnego orzeczenia sądowego – w sytuacji opisanej w art. 146 k.c. czy decyzji administracyjnej.

Przykładową służebnością osobistą jest służebność mieszkania. Zakres służebności osobistej powinien być zawarty w umowie ustanawiającej służebność. Ponadto zgodnie z art. 300 k.c.  służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Służebność osobistą na wniosek właściciela nieruchomości obciążonej można zamienić na rentę, gdy osoba uprawniona z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień, co uwzględnia charakter alimentacyjny.

Służebność przesyłu

Służebność przesyłu ustanawia się pomiędzy przedsiębiorców, którzy zamierzają wybudować urządzenia przesyłowe posadowione na cudzej nieruchomości bądź na przedsiębiorców, których własność stanowią urządzenia przesyłowe, a właścicieli  nieruchomości obciążonej. Przy omawianiu tego zagadnienia warto wspomnieć o roszczeniu  przedsiębiorcy o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem, gdzie zgodnie z art. 3052 § 1 k.c., jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Istotne jest również roszczenie właściciela nieruchomości o odpowiednie wynagrodzenie w zamian za ustanowienie służebności przesyłu, którego treść zawarta jest w art. 305 2 § 2 k.c.  

Wystąpienie z roszczeniem może okazać się zbędne wówczas, gdy właściciel nieruchomości zgadza się na zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu. Według ogólnych przepisów oświadczenie woli właściciela obciążonej nieruchomości będzie wymagać formy aktu notarialnego. Natomiast oświadczenie woli przedsiębiorcy przesyłowego może być wyrażone w dowolnej formie. Umowa taka powinna zawierać treść służebności oraz wynagrodzenie należne właścicielowi obciążonej nieruchomości . W przypadku braku zgody właściciela nieruchomości przedsiębiorca może dochodzić swego roszczenia na drodze sądowej z zastosowaniem trybu postępowania nieprocesowego. Identyczna sytuacja zachodzi, gdy przedsiębiorca nie zgadza się na ustanowienie służebności z inicjatywy właściciela nieruchomości - wówczas właściciel może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności za odpowiednim wynagrodzeniem.

Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub na nabywcę urządzeń przesyłowych (art. 3053 § 1 k.c.) . Natomiast wygasa z zakończeniem  likwidacji przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 3053 § 2 k.c.). Po wygaśnięciu służebności przesyłu na przedsiębiorcy ciąży obowiązek usunięcia urządzeń przesyłowych, które utrudniają korzystanie z nieruchomości. Ustawodawca zwalnia przedsiębiorcę od obowiązku usunięcia urządzeń, jeżeli powodowałoby to nadmierne trudności lub koszty. W takim jednak przypadku przedsiębiorca jest zobowiązany do naprawienia szkody.

 

1Nazwa pochodzi od servire – ,,służyć’’ i oznacza także niewolę. Podobnie jak niewolnik ,,służył’’ swemu panu, tak też rzecz obciążona służebnością ,,służyła’’ uprawnionemu do korzystania z niej.

 

Bibliografia:

1. Gniewek E. [red.], Kodeks cywilny. Komentarz., Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2011