Analiza rynku

zespół czynności, zmierzających do stworzenia przesłanek podejmowania bieżących i planistycznych decyzji, które dotyczą obsługi rynku we wszystkich jej wymiarach. W analizie rynku stosuje się wiele technik takich jak: obserwacje, wywiady, ankiety, notowania, badanie opinii, obejmując analizą podaż, popyt i ceny oraz związki zachodzące między nimi.

 

Analiza rynku nieruchomości

obligatoryjna czynność rzeczoznawcy majątkowego poprzedzająca każdorazowo określenie wartości rynkowej nieruchomości. Czynność ta polega na zbadaniu i przeanalizowaniu oraz scharakteryzowaniu rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Dokonując analizy należy określić w szczególności, w odniesieniu do rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny: rodzaj, zakres czasowy i obszar rynku objęty badaniem, stan i stopień jego rozwoju, uwarunkowania rynku, w tym zależności w zakresie popytu i podaży oraz kształtowania się na tym tle cen. Analiza rynku powinna zostać zakończona wyborem danych przyjętych w procesie wyceny. Zakres i stopień szczegółowości przeprowadzanej analizy rynku nieruchomości wynika z: rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, celu i zakresu wyceny, przyjętego sposobu wyceny oraz dostępności i liczby danych rynkowych. Analizę i charakterystykę rynku należy przedstawić w operacie szacunkowym.

 

Aprecjacja

wzrost wartości, w terminologii ekonomicznej termin ten dotyczy najczęściej zwyżki kursu pieniądza na rynku walutowym. Przejawia się wzrostem siły nabywczej pieniądza danego kraju lub wzrostem jego wartości w stosunku do innych walut (wzrostem wartości złotówki do dolara lub euro). Termin ten można interpretować szerzej i rozumieć pod nim wzrost wartości papierów wartościowych na giełdzie czy wartości nieruchomości na rynku nieruchomości. Przeciwieństwo: deprecjacji.

 

Budownictwo uprzemysłowione

budownictwo charakteryzujące się fabrycznym wytworzeniem lub przygotowaniem na placu budowy gotowych elementów (prefabrykowanych), których montaż odbywa się w sposób zmechanizowany. Większość elementów objęta jest typizacją i koordynacją wymiarową. W ramach budownictwa uprzemysłowionego rozwinęło się budownictwo wielkoblokowe i wielkopłytowe. Wielki blok charakteryzuje przygotowanie betonowych prefabrykatów średnio- i wielkowymiarowych o wymiarach pozwalających kształtować znaczne fragmenty ściany z jednego prefabrykatu, np. pas podokienny, filar międzyokienny, pas nadprożowy, wielką płytę charakteryzuje przygotowanie betonowych prefabrykatów wielkowymiarowych o wymiarach obejmujących wysokością ścianę jednej kondygnacji, a szerokością jedno lub dwa pomieszczenia. Budynki wznoszone w tych technologiach tworzyły rozwiązania systemowe, takie jak system Domino, OWT, WUFT, Wk, Wk-70. Obecnie technologie te praktycznie zanikają.

 

Bilans

w ujęciu ogólnym oznacza zawsze równowagę dwóch wielkości, a bilansowanie jest równoważeniem tych wielkości. W rachunkowości bilans to podstawowy dokument sprawozdania finansowego, będący statycznym tabelarycznym, dwustronnym zestawieniem majątku jednostki (aktywa) i źródeł jego finansowania ( pasywa), sporządzony na określony dzień, zwykle na koniec (bilans końcowy) i początek (bilans początkowy) roku kalendarzowego. Dla uzyskania obrazu zmian stanu majątkowego, w bilansie zamieszcza się również dane sprawozdawcze z poprzedniego momentu bilansowego. W bilansie aktywa zestawia się po stronie lewej a pasywa po stronie prawej. Lewa strona bilansu ujmuje poszczególne pozycje majątkowe, prawa strona źródła ich sfinansowania łącznie z wynikiem finansowym (zyskiem lub stratą). Dla celów zarządzania finansowego aktywa ujmowane są według wzrastającej płynności, a zobowiązania według wzrastającego stopnia wymagalności (terminu spłaty). Bilans informuje zatem o wartości własnego kapitału i jego strukturze, pozwala odczytać czy przedsiębiorstwo osiągnęło zysk, czy poniosło stratę, czy może regulować na bieżąco swoje zobowiązania, czy sytuacja finansowa nie zagraża utracie wypłacalności. przy sporządzaniu bilansu obowiązują m.in. następujące zasady rachunkowości: 

1) zasada równowagi bilansowej, tzn. suma bilansowa aktywów równa się sumie bilansowej pasywów, 

2) ciągłości bilansowej, według której bilans zamykający jeden rok obrotowy jest jednocześnie bilansem otwierającym rok następny,

3) rzetel¬nej wyceny, to znaczy wykazane w nim składniki aktywów i pasywów winny być zgod¬ne ze stanem faktycznym odpowiednio rzetelnie wycenionym, 

4) ostrożnej wyceny, przejawiającej się w wycenie składników majątku bez zawyżania ich wartości.

 

Budynek

obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz ma fundamenty i dach. Wymienione warunki muszą współistnieć, aby obiekt budowlany można uznać za budynek. Jeśli obiekt nie ma ścian lub ściany jak np. typowa wiata garażowa, nie może być w myśl przepisów pr. bud. traktowany jako budynek. Wiata jest budowlą. Budynek, jego układ funkcjonalny i przestrzenny, ustrój konstrukcyjny oraz rozwiązania techniczne i materiałowe elementów budowlanych powinny być zaprojektowane i wykonane w sposób odpowiadający wymaganiom wynikającym z jego usytuowania i przeznaczenia. Wymagania te precyzują przepisy pr. bud. Wymagania w zakresie warunków technicznych, jakie powinny spełniać budynki o różnym charakterze użytkowym, zawiera rozp. Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 14 XII 1994 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Oz.U. 1995, nr 10, poz. 46, Oz.U. 1995, nr 118, poz. 574, Oz.U. 1996, nr 45, poz. 200, Oz.U. 1997, nr 132, poz. 878). Budynek to bryła architektoniczna wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. W zależności od charakteru użytkowego rozróżniamy budynki: mieszkalne, użyteczności publicznej, zamieszkania zbiorowego, przemysłowe, gospodarcze, inwentarskie, usługowe

 

Budynek gospodarczy

budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi i sprzętu służących do obsługi budynku mieszkalnego, zamieszkania zbiorowego, użyteczności publicznej, rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia. Jeśli jest to budynek w zabudowie zagrodowej to może służyć również do przechowywania środków i sprzętu do produkcji rolnej oraz płodów rolnych.

 

Budynek mieszkalny

budynek przeznaczony do celów mieszkalnych. Składa się z pomieszczeń mieszkalnych i pomieszczeń pomocniczych, które razem tworzą mieszkanie. Oprócz mieszkań w budynku mogą znajdować się pomieszczenia techniczne i pomieszczenia gospodarcze. Budynki mieszkalne dzielimy na: wielorodzinne, jednorodzinne lub w zabudowie zagrodowej.

 

Budynek użyteczności publicznej

budynek służący celom administracji publicznej (urzędy), wymiaru sprawiedliwości (sądy, prokuratura), kultury (kina, teatry, domy kultury, filharmonie itp.), kultu religijnego (kościoły), oświaty (szkoły, przedszkola), nauki (szkoły wyższe, instytuty naukowe), służby zdrowia (szpitale, przychodnie lekarskie), opieki społecznej i socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii a także budynki służące obsłudze pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lotniczym i wodnym (np. dworce) oraz inny ogólnodostępny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji. Za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy i socjalny. W budynku takim drzwi wewnętrzne, z wyjątkiem drzwi do pomieszczeń pomocniczych i pomieszczeń gospodarczych powinny mieć w świetle szerokość, co najmniej 0,9 m. Pomieszczenia ogólnodostępne ze zróżnicowanym poziomem podłóg powinny być przystosowane do ruchu osób niepełnosprawnych. Oznacza to, że np. drzwi nie powinny mieć progów, a jeśli do budynków prowadzą schody zewnętrzne to obok powinna być skonstruowana pochylnia umożliwiająca wjazd na wózku inwalidzkim. Pozostałe warunki techniczne dla tego typu obiektu sprecyzowane są w rozp. Ministra Infrastruktury z dnia 12.V.2002 r. (Dz.U. 2002, nr 75).

 

Budynek wielorodzinny

budynek mieszkalny zawierający 2 lub więcej mieszkań. Mogą być budynki: niskie - do 4 kondygnacji nadziemnych włącznie, średnio wysokie - o wysokości ponad 4 do 9 kondygnacji nadziemnych włącznie, wysokie - o wysokości ponad 9 do 18 kondygnacji nadziemnych włącznie i wysokościowe - powyżej 15 m nad poziomem terenu.

 

Budynek zamieszkania zbiorowego

budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, przebywających poza miejscem stałego zamieszkania. Są to hotele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska, domy studenckie, internaty, domy rencistów i domy dziecka. Za budynek zamieszkania zbiorowego uznaje się również budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego i schroniska dla nieletnich.

 

Budynki gospodarcze

budynki służące do prowadzenia działalności produkcyjnej lub usługowej w rolnictwie, pod względem funkcji mogą się dzielić na: inwentarskie, magazynowe, pomocnicze, służące potrzebom upraw specjalnych (szklarnie, pieczarkarnie, chłodnie, przechowalnie owoców).

 

Budżetowanie kapitałowe

wielostronna procedura badawcza przedsięwzięć inwestycyjnych, pozwalająca dokonać wyboru najlepszego projektu spośród zbioru projektów rozpatrywanych. Za najlepszy projekt może być uznany ten, który przyniesie najwyższe korzyści. Jeżeli celem inwestowania będzie maksymalizacja bogactwa, maksymalizację korzyści zapewni projekt o najwyższej wartości bieżącej netto, jeżeli celem inwestowania jest zapewnienie płynności kapitału, zwycięży projekt o najkrótszym okresie zwrotu, jeżeli celem jest maksymalizacja rocznego dochodu, inwestor dokona wyboru inwestycji o najwyższej wewnętrznej stopie zwrotu.
Budżetowanie kapitałowe obejmuje badania w zakresie rozwiązań inżynierskich (wybór technik wznoszenia obiektów, rodzaj maszyn i urządzeń), marketingowych (określenie przyszłych cen produktów i usług, wielkości popytu na nie) i finansowych (wybór sposobów finansowania projektów inwestycyjnych), stanowi szersze poięcie od oceny inwestycji, nie ogranicza się bowiem do oceny efektywności projektów inwestycyjnych ale obejmuje także rozstrzygnięcia związane z finansową stroną inwestowania, a więc jaki będzie udział kapitału własnego i obcego, ze wskazaniem sposobu pozyskiwania tego kapitału na rynkach kapitałowych. Dlatego też elementem budżetowania kapitałowego będzie ocena wartości papierów wartościowych, określenie kosztu kapitału, optymalnej struktury kapitałowej a nawet analiza portfela inwestycyjnego.

 

Cechy rynku nieruchomości

do podstawowych cech rynku zalicza się: niejednolitość rynku, niedoskonałość, małą elastyczność popytu i podaży. wymóg fachowej obsługi, lokalny charakter rynku, małą efektywność rynku.

 

Cel wyceny

określa czynność prawną, w której operat szacunkowy będzie lub może być wykorzystany. Cel wyceny powinien wynikać z zamówienia lub umowy o sporządzenie operatu szacunkowego. Sporządzenie operatu szacunkowego bez ustalenia celu wyceny nie jest dopuszczalne. Celem wyceny może być określenie wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia (przykładowo): 1) odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, 

2) opłat adiacenckich w związku z dokonanym podziałem nieruchomości, 

3) zobowiązań podatkowych z tytułu nabycia nieruchomości w drodze kupna, sprzedaży, zamiany, darowizny lub zasiedzenia,

4) wysokości sumy zachowku w postępowaniu spadkowym.

Cel wyceny należy podać w początkowej części operatu. Operat szacunkowy może także zawierać w klauzulach operatu szacunkowego zastrzeżenie o braku możliwości jego wykorzystania do celu innego niż cel wyceny określony w tym operacie. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu szacunkowego bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony. Zgodnie z celem wyceny powinny być określone przede wszystkim: podstawy materialno-prawne i uwarunkowania dokonywanych czynności, rodzaj określonej wartości i zasady określania tej wartości. Stosownie do wymagań celu wyceny ustala się ponadto datę, na którą określony jest stan nieruchomości, oraz datę, w odniesieniu do której ustala się wartość. Daty te mogą być różne, także w stosunku do daty sporządzenia operatu szacunkowego. Jeżeli operat szacunkowy jest sporządzony dla dwu lub więcej celów, należy określić w sposób wykluczający pomyłkę, które wartości i do jakich celów mogą być wykorzystane.

 

Cena równowagi

cena, przy której wielkość popytu równa się wielkości podaży. Rynki dążą do osiągnięcia stanu równowagi. Dochodzenie do ceny równowagi następuje stopniowo - gdy transakcji dokonuje się przy cenach wyższych od cen równowagi, to na rynku wystąpi nadwyżka podaży, gdy przy cenach niższych, wystąpi nadwyżka popytu. Stany nierównowagi wywołują zmiany cen w celu osiągnięcia stanu równowagi. Na wielu rynkach nie dochodzi jednakże do tak rozumianego stanu równowagi. Takim rynkiem jest m.in. rynek nieruchomości. Elementy rynku: popyt i podaż oddziaływują na siebie, rynek dąży do stanu równowagi, ale z uwagi m.in. na małą elastyczność popytu i małą elastyczność podaży, niepodzielność nieruchomości, niejednolitość dóbr, nie może dojść w warunkach rynkowych do ukształtowania się ceny równowagi.

 

Czynności szacowania nieruchomości

wszelkie czynności niezbędne w procesie wyceny nieruchomości, wykonywane przez rzeczoznawcę majątkowego. Określenie wartości nieruchomości stawi wynik przeprowadzonego w tym celu postępowania (procesu) wyceny nieruchomości. Przepisy prawa zawierają katalog czynności normatywnych (obligatoryjnych), wykonywanych w tym postępowaniu. Zalues innych czynności niezbędnych do określenia wartości konkretnej nieruchomości ustala każdorazowo rzeczoznawca majątkowy. W szczególnym wypadku zakres tych czynności lub warunki ich wykonania może określić umowa lub zlecenie zamawiającego wycenę. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej, kierując się także obowiązującą go zasadą bezstronności. Czynnościami normatywnymi (obligatoryjnymi) w procesie wyceny, przedstawionymi następnie w operacie szacunkowym (treść normatywna operatu szacunkowego), są: 1) określenie przedmiotu wyceny (nieruchomości),
2) określenie celu wyceny,
3) określenie podstawy formalnej wyceny,
4) wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonywanych czynności,
5) ustalenie daty określenia warmści nieruchomości,
6) przedstawienie źródeł danych o nieruchomości,
7) opis stanu nieruchomości, w tym stanu zagospodarowania, stanu technicznego i użytkowego, stanu prawnego, a także stanu otoczenia nieruchomości,
8) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub innych dokumentów,
9) analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
10) wskazanie rodzaju określonej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania,
11) przedstawienie rozwiązań merytorycznych i toku obliczenia wartości,
12) przedstawienie wyniku końoowego i jego uzasadnienie,
13) sformułowanie klauzul dotyczących szczególnych okoliczności wyceny,
14) załączenie do operatu szacunkowego istotnych dokumentów wykorzystanych w procesie wyceny,
15) podpis rzeczoznawcy (ów) majątkowego (wych) z pieczęcią zawodową,
16) sporządzenie i przekazanie wyciągu z operatu szacunkowego.

 

Deflacja

stan nierównowagi. Wywołany jest zmniejszeniem dopływu pieniądza do gospodarki, prowadząc do nadwyżki podaży dóbr nad popytem, co prowadzi do spadku cen i niewykorzystania potencjału gospodarczego. Zjawiskom deflacyjnym towarzyszy wzrost obciążeń podatkowych, ograniczenie wydatków na cele publiczne, wzrost bezrobocia, co w efekcie prowadzi do zmniejszenia skłonności do inwestowania, w tym również inwestowania w nieruchomości.

 

Dekapitalizacja

obniżanie się wartości technicznej majątku trwałego na skutek jego nieodnawiania, czyli bieżącego likwidowania objawów zużycia poprzez bieżącą działalność remontową i inwestycje.

 

Deprecjacja

spadek wartości, w terminologii ekonomicznej termin ten dotyczy najczęściej obniżki wartości pieniądza. Używany również w szerszym kontekście, dla określenia spadku wartości np. nieruchomości na rynku (aprecjacja).

 

Depresja

faza cyklu koniunkturalnego spowodowana dalszym kurczeniem się wydatków inwestycyjnych. Rosnące trudności sprzedaży powodują, że marża zysku gwałtownie spada. Wiele małych i słabszych przedsiębiorstw bankrutuje. Banki komercyjne maksymalnie ograniczają akcję kredytową. 

Spadkowi produkcji dóbr inwestycyjnych towarzyszy z reguły mniejszy spadek produkcji dóbr konsumpcyjnych. Nawet w okresie kryzysu znaczna część społeczeństwa, jeśli nie straciła pracy, próbuje utrzymywać swoją konsumpcję na dotychczasowym poziomie lub tylko nieznacznie ją ograniczyć. Dlatego załamanie w produkcji dóbr inwestycyjnych jest zawsze głębsze aniżeli w produkcji dóbr konsumpcyjnych. Chociaż działalność inwestycyjna została znacznie ograniczona, nigdy tak nie jest, aby inwestycje spadły do zera. Utrzymują się również pewne wydatki publiczne finansowane z budżetu państwa i z budżetów władz lokalnych, co wyznacza dolny poziom dochodu narodowego i zatrudnienia. Na rynku nieruchomości zarówno dochody jak i ceny osiągają najniższy poziom. Właściciele nieruchomości uświadamiają sobie, że aby zainteresować najemców, muszą obniżyć czynsze, niekiedy nawet do poziomu pokrycia kosztów stałych. Płynność nieruchomości w tej fazie jest wyjątkowo mała. Brak jest kapitału dla nowych inwestycji, a na rynku działają jedynie inwestorzy i deweloperzy akceptujący najwyższy stopień ryzyka. Gospodarka funkcjonuje na zwolnionych obrotach, aktywność inwestorów na rynkach nieruchomości zanika. W pewnym momencie ani inwestycje, ani tym bardziej konsumpcja nie wykazują tendencji malejącej. Gospodarka osiąga dno kryzysu, czyli najniższy punkt cyklu koniunkturalnego, w którym ogólny poziom działalności gospodarczej przestaje spadać. W tym okresie silniejsi przedsiębiorcy wykorzystują okres niepomyślnej koniunktury i dokonują stopniowo restytucji swojego kapitału. Wycofują wiele przestarzałych maszyn i urządzeń produkcyjnych, zbyt kapitałochłonnych i zgłaszają popyt na bardziej nowoczesne maszyny umożliwiające im wzrost wydajności pracy i obniżkę kosztów wytwarzanej produkcji. Wszystkie te przedsięwzięcia zmierzają do wzmocnienia pozycji konkunencyjnej firmy w trudnym okresie kryzysowym. 

W końcu powoli pojawia się popyt restytucyjny ożywiając produkcję w sektorze dóbr inwestycyjnych. Rośnie powoli zatrudnienie, wyczerpują się stopniowo nagromadzone w przeszłości zapasy. Zaczyna poprawiać się relacja cen do kosztów wytwarzania, co prowadzi do zwiększenia zysków. Nagromadzone środki pieniężne w bankach komercyjnych szukają ujścia handlowego, co powoduje pewne obniżenie stopy procentowej. Przedsiębiorcy zaczynają korzystać z taniego kredytu udzielanego przez banki komercyjne, co zwiększa wydatki inwestycyjne. Inwestorzy zaczynają interesować się rynkiem papierów wartościowych, co powoduje wzrost kursów akcji i obligacji. Przy wzroście aktywności gospodarczej liczba miejsc pracy znów zaczyna rosnąć, co spowoduje, że popyt będzie się zwiększał m.in. na przestrzeń biurową i handlową. W pewnym momencie w gospodarce występuje silna zmiana w kierunku wzrostu aktywności. Zbiega się ona ze względnym niedoborem podaży na rynku nieruchomości, będącym skutkiem pozostałości po okresie niskiej aktywności rozwoju i poprzednim cyklu koniunkturalnym. 

W ten sposób rozwija się ożywienie, obejmując coraz to nowsze dziedziny życia gospodarczego i w ciągu 2-3 lat osiąga nową fazę szczytowego rozwoju. Stopniowo narastają nowe sprzeczności i napięcia w gospodarce, które wcześniej czy póżniej kładą kres ekspansji inwestycyjnej i uruchamiają mechanizmy przejściowego regresu gospodarczego.

 

Deweloper

przedsiębiorca zarządzający przedsięwzięciem inwestycyjnym, które sam inicjuje. Nie działa na zlecenie klienta. Nie musi angażować własnego kapitału, na ogół poszukuje inwestorów, którzy sfinansują przedsięwzięcie. Po ukończeniu inwestycji zostaje jej właścicielem czy współwłaścicielem lub sprzedaje ją, odzyskując kapitał. Grupa deweloperów nie jest zatem jednolita - można wśród nich wyróżnić deweloperów - inwestorów, którzy budują i nabywają nieruchomości utrzymując je w portfelu inwestycyjnym i deweloperów - spekulantów, którzy sprzedają obiekty po ich zrealizowaniu. Deweloper musi znać rynek nieruchomości, rynek budowlany, tendencje zmian w rozwoju gospodarczym, posiadać umiejętności interpersonalne, organizacyjne, konceptualne. Deweloper występuje w roli negocjatora, analityka rynku, ponosi ryzyko oraz występuje jako menedżer zespołu deweloperskiego, składającego się z wielu ekspertów. Do zadań typowego dewelopera należy: sprecyzowanie koncepcji tzw. akcji rozwojowej, zakup gruntu lub prawa wieczystego użytkowania, analiza ekonomicznai studium rynku zakończone oceną wykonalności przedsięwzięcia, obejmującą określenie jego opłacalności i ryzyka, uzyskanie kredytu, opracowanie dokumentacji projektowej, realizacja obiektów budowlanych (akcja rozwojowa może również obejmować remont, modernizację czy przebudowę), zakończenie budowy, po którym może wystąpić: 

a) sprzedaż i przejęcie zarządzania nieruchomością, 

b) sprzedaż 

c) pozostawienie nieruchomości, zarządzanie nią lub powierzenie zarządzania wyspecjalizowanej firmie.

 

Dobra

środki zaspokajania potrzeb ludzkich. Wyróżnia się dobra wolne, występujące w przyrodzie, których zasoby są nieograniczone w stosunku do potrzeb (węda, powietrze) oraz dobra ekonomiczne, czyli przedmioty i usługi, będące wytworem pracy człowieka.

 

Dobra komplementarne

dobra wzajemnie uzupęłniające się. Korzystanie z jednego dobra uzależnione jest od korzystania z dobra drugiego - np. samochód i benzyna, kawa i woda czy cegły i cement. Oznacza to, że wzrost popytu na jedno dobro wywoła odpowiedni wzrost popytu na dobro uzupełniające. Dobra komplementarne są przeciwieństwem dóbr substytucyjnych.

 

Dobra publiczne

dobra konsumowane przez wszystkich ludzi w prawie takich samych ilościach. Zwykle nie istnieją dla nich rynkowo określone miary wartości, dlatego bardzo często nazywane są również dobrami nierynkowymi. Dla zasobów środowiska nie istnieją transakcje rynkowe. Dobra publiczne, są zatem dobrami ekonomicznymi, które raz komuś dostarczone, nie mogą być praktycznie wyłączone z możliwości władania nimi przez innych, pragnących również być konsumentami tych dóbr. Chociaż nie są to dobra rynkowe, nie oznacza to, że nie są ponoszone opłaty za możliwość korzystania z nich, jednak nawet jeżeli ktoś zapłacił za te dobra, to nikomu innemu nie można zabronić korzystania z tych dóbr (opłaconych przez innych). Są to powody, dla których nikt nie jest skłonny do ponoszenia kosztów dostarczenia tych dóbr, ponieważ nigdy nie mógłby liczyć na ich zwrot. Pomimo to, są to dobra ekonomiczne, ponieważ paradoksalnie jest wielu skłonnych do płacenia za te dobra, za dostęp do nich lub za utrzymanie ich w niezmienionym stanie. Konsumenci skłonni są płacić za dobra publiczne w sposób bezpośredni lub pośredni. Opłaty za dobra publiczne ponosi się w sposób bezpośredni wówczas, gdy wydaje się określone kwoty za dostęp do tych dóbr - na przykład za podróż do parku narodowego, rezerwatu itp. W sposób pośredni na przykład wówczas, gdy klienci skłonni są zapłacić wyższą cenę za dom zlokalizowany w atrakcyjnej ze względów krajobrazowych okolicy, za który gdzieś indziej zapłaciliby znacznie mniej.

 

Działka budowlana

nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urzadzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z przepisów i aktów prawa miejscowego.

 

Działka ewidencyjna

ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych, a w przypadku braku stanu prawnego, ze względu na stan faktyczny. Działka jest naj mniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. W obszarze obrębu ewidencyjnego jest wyróżniona przez jej numer, który jest numerem unikalnym i ma postać liczby naturalnej. Przyjmuje się następujące zasady relacji stanu prawnego i działki:
1) podstawowym wyróżnikiem stanu prawnego gruntu jest własność, w granicach jednej działki ewidencyjnej mogą znajdować się grunty będące własnością tylko jednego właściciela lub będące współwłasnością grupy osób,
2) w skład jednej działki ewidencyjnej mogę wchodzić grunty uwidocznione tylko w jednej księdze wieczystej,
3) w przypadku gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, przy ocenie jednorodności prawnej, oprócz własności i samego prawa użytkowania wieczystego, należy brać pod uwagę również termin, w którym to prawo obowiązuje,
4) przyjmuje się, że obszar gruntu, dla którego brak jest dokumentów określających jego stan prawny, jest jednorodny pod względem prawnym w rozumieniu § 9 ust.1 rozporządzenia,
5) granice działek ewidencyjnych na gruntach leśnych określa się z uwzględnieniem planów urządzania lasu, o których mowa w ustawie z 28 września 1991 r. - o lasach (Dz.U. nr 101, poz. 444 z późn.zm.),
6) powierzchniowe wody publiczne, o których mowa w ustawie z 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (Dz.U. nr 115, poz. 1229, art. 11), posiadające odrębne nazwy stanowią odrębne działki ewidencyjne,
7) grunty zajęte pod drogi publiczne, posiadające odrębne oznaczenia w ewidencji gruntów publicznych, tworzą odrębne działki ewidencyjne, przy drogach równorzędnych, będących przedmiotem tych samych praw, zachowuje się dotychczasowe zasady podziału i numeracji jako działki ewidencyjne,
8) odcinki dróg publicznych, które są jednocześnie ulicami o odrębnych nazwach, tworzą odrębne działki ewidencyjne,
9) grunt zajęty pod drogę wewnętrzną może tworzyć odrębną działkę lub być wykazywany jako użytek gruntowy w działce ewidencyjnej w zależności od stanu prawnego tego gruntu oraz gruntów przyległych do drogi. Drogi nie zaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przed podmioty prowadzące działalność gospodarczą, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami są drogami wewnętrznymi, stanowiącymi własność innych osób niż określone ustawą o drogach publicznych (Skarb Państwa, samorząd województwa, samorząd powiatu, samorząd gminy). Przy zmianie układu dróg, np. na obiektach poscaleniowych, podziału i zanumerowania dróg dokonuje się według zasad podanych w pkt. 7, 8 i 9, a nowo wyznaczone drogi gminne szersze dzielą drogi węższe.
Ścisłe stosowanie zasady określonej definicją działki, wg rozporządzenia z 2001 r., w odniesieniu do geodezyjnego wyznaczania prawnego lub faktycznego stanu władania, komplikowałoby w wielu przypadkach zarządzanie i gospodarowanie obszarem oraz obrót jego częściami składowymi. Stąd stosuje się odstępstwa od tej definicji i działki graniczące ze sobą można wykazywać w ewidencji gruntów, nawet gdy stanowią przedmiot tych samych praw, oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związane z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego jeżeli:
1) wyodrębnione zostały w wyniku podzłału nieruchomości, zgodnie z zasadami określonymi w przepisach szczególnych, dotyczyć może to przypadków kiedy część obszaru (należąca do tego samego właściciela lub władającego) została wydzielona do zbycia lub przekazania,
2) są ujęte jako oddzielne w istniejących dokumentach dotyczących stanu prawnego nieruchomości, dokumentami tymi są księgi wieczyste, zbiory dokumentów, akty notarialne, akty własności ziemi (z reformy rolnej), prawomocne orzeczenia sądowe i ostateczne decyzje administracyjne, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościmi,
3) ich wydzielenie jest celowe ze względu na stan faktyczny, odnosi się to do: części obszaru (będącego własnością lub we władaniu tej samej osoby prawnej lub fizycznej) zagospodarowanego w odmienny sposób, oddziałów leśnych - na obszarze lasów państwowych, części oddziałów leśnych (w wyniku ich podziału granicami administracyjnymi województwa lub gminy), terenów komunikacyjnych (koleje, drogi) oraz grunty pod wodami (rzeki, potoki, wody stojące i rowy melioracji podstawowej).
W razie wzajemnego przecinania się linii kolejowych, dróg publicznych, morskich wód wewnętrznych oraz wód śródlądowych płynących, przy ustalaniu granic działek ewidencyjnych stosuje się następujące zasady:
1) morskie wody wewnętrzne oraz wody śródlądowe płynące, z wyjątkiem wód płynących rurociągami lub krytymi kanałami, dzielą linie kolejowe i drogi publiczne na odrębne działki ewidencyjne,
2) linie kolejowe dzielą drogi publiczne na odrębne działki ewidencyjne,
3) drogi publiczne wyższej kategorii, w rozumieniu ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, dzielą drogi niższej kategorii na odrębne działki ewidencyjne,
4) drogi publiczne tej samej kategorii dzielą się na odrębne działki ewidencyjne wg dotychczasowych ustaleń w ewidencji,
5) drogi w tunelach i na wiaduktach są przecinane drogami zlokalizowanymi na gruncie,
6) wody płynące dzielą rowy melioracyjne, stanowiące własność Skarbu Państwa, na odrębne działki ewidencyjne.

 

Działka przydomowa

użytki rolne o powierzchni nie przekraczającej 0,50 ha położone obok lub w bliskim sąsiedztwie działki budowlanej.

 

Działka przyzagrodowa

działka gruntów przeznaczona do osobistego użytku członka rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Wielkość działki i sposób jej wydzielenia określa statut danej spółdzielni.

 

Działka zagrodowa budowlana

wyodrębniona działka gruntu lub jej część obejmująca budynki mieszkalne i gospodarcze indywidualnego gospodarstwa rolniczego w raz z przestrzenią komunikacyjną (podwórze, drogi dojazdowe) oraz ogrodem przydomowym.

 

Efektywność rynku nieruchomości

hipoteza rynku efektywnego zakłada, że istotne informacje, dotyczące lokat kapitału są odzwierciedlone w ich bieżącej cenie rynkowej. Oznacza to, że rynek efektywny to taki, na którym bieżąca cena aktywów najlepiej oszacowuje ich realną wartość. Na rynku tym nie można zarabiać poprzez targowanie się ani w oparciu o ogólnie dostępne informacje. Na rynku efektywnym dochód rekompensuje jedynie ryzyko lokaty, nie może być on wyższy. Notowane ceny są zatem dobrym sygnałem do alokacji kapitału. Rynek nieruchomości uznawany jest za mało efektywny. Negatywnie na jego efektywność wpływa m.in. niepodzielność nieruchomości, wysokie koszty manipulacyjne kupna-sprzedaży, mała płynność nieruchomości, a szczególnie brak informacji o transakcjach rynkowych. Czym bardziej ograniczony dostęp do informacji, tym bardziej rynek jest nieefektywny, wzrasta prawdopodobieństwo osiągania anormalnych dochodów. Mała efektywność rynku nieruchomości oznacza, że ceny (transakcyjne czy stawki czynszu) nie odwzorowują zmian zachodzących w otoczeniu, ceny nie mogą być zatem uznawane za dobrą miarę wartości.

 

Ewidencja gruntów

jednolity dla kraju na bieżąco aktualizowany spójny system informacyjny (zbiór danych) o przedmiocie: o gruntach, o ich położeniu, granicach, powierzchniach, rodzajach użytków gruntowych i klasach gleboznawczych gruntów, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty, oraz danych o podmiocie, tj. o osobach fizycznych lub prawnych będących właścicielami lub władającymi tymi gruntami i oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty. Nowe przepisy wprowadzają także informacje o budynkach - ich położeniu, przeznaczeniu, funkcjach użytkowych i ogólnych danych technicznych, a także o lokalach - o ich położeniu, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej. Ewidencja ma na celu gromadzenie i dostarczanie danych na potrzeby zagospodarowania przestrzennego, wymiaru podatków i innych obciążeń publicznoprawnych, oznaczenia nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej i gospodarki gruntami oraz, przy współdziałaniu z.wydziałami wieczystoksięgowymi sądów, zapewnienia ochrony interesów majątkowych stron obrotu nieruchomościami. Ewidencję prowadzi się w dostosowaniu do administracyjnego podziału kraju, z uwzględnieniem potrzeb związanych z wykonywaniem zadań wymienionych wart. 21 ustawy z 17 maja 1989 r. - prawo geodezyjne i kartograficzne (Oz.U. nr 30, poz.163 i nr 43, poz.241, z 1990 r. nr 34, poz.198, z 1991 r. nr 103, poz. 446 oraz z 1996 r. nr 106, poz. 496, Oz.U. z 2000 nr 100, poz. 1086). Ewidencja obejmuje całe terytorium Rzeczypospolitej Polskiej z wyjątkiem morza terytorialnego. Stanowi ona podstawę krajowego systemu informacji o terenie.

 

Fundament

dolna część obiektu budowlanego będąca podstawą konstrukcji, osadzona w gruncie, dzięki odpowiednio dobranej płaszczyźnie kontaku z gruntem nośnym przenosi obciążenia z całego obiektu na podłoże gruntowe. Fundamenty obecnie najczęściej wykonywane są z żelbetu, coraz rzadziej z cegły lub kamienia. Ze względu na sposób współpracy z podłożem gruntowym rozróżnia się fundamenty bezpośrednie - przekazujące na podłoże gruntowe obciążenia bezpośrednio swoją podstawą (np. stopa fundamentowa, ława, ruszt, płyta) i fundamenty pośrednie - przekazujące obciążenia na głębiej zalegające warstwy nośne gruntu za pośrednictwem pali, studni lub kesonów.

 

Funkcje nieruchomości

w gospodarce rynkowej nieruchomości pełnią szereg funkcji, są: obiektem rynkowym, obiektem dochodowym dla właściciela, obiektem inwestowania (celem np. zabezpieczenia kapitału, osiągania dochodu czy ulg podatkowych), obiektem fiskalnym (stanowią podstawę naliczania podatków, a tym samym zasilają budżet gminy czy państwa, obiektem kredytowym (stanowią rzeczową formę >- zabezpieczenia kredytu), są obiektem zarządzania, obiektem prawnym, a także obiektem użytkowym.

 

Funkcje wyceny

wycenie wartości przypisuje się pełnienie następujących funkcji: informacyjnej, decyzyjnej, negocjacyjnej i rozwiązywania konfliktów interesów. Funkcja informacyjna polega na przygotowaniu stronom informacji, aby kupujący jak i sprzedający uniknęli nietrafnych propozycji cenowych. Funkcja decyzyjna polega na dostarczeniu informacji do podejmowania decyzji o prawidłowości kierunku lokat kapitału. Negocjacyjna funkcja przejawia się w dostarczeniu stronom argumentów uzasadniających proponowaną w transakcji cenę. Funkcja rozwiązywania konfliktów interesów obu stron zapobiega wydłużaniu się czasu trwania transakcji i stratom produkcyjno-finansowym związanym z przedłużającymi się negocjacjami.

 

Grunt

obszar wierzchniej warstwy skorupy ziemskiej wykorzystywany: do uprawiania roślin rolniczych lub leśnych (użytki) albo bezużyteczny (nieużytki) do wznoszenia na nim budowli oraz czerpania materiałów do wznoszenia tych budowli, może być także pokryty wodą.

 

Grunt budowlany

1) warstwa skorupy ziemskiej mogąca współdziałać z obiektembudowlanym (przejmować przekazywane za pośrednictwem fundamentu obciążenia z budowli), stanowiąca jego element lub służąca jako tworzywo do wykonywania z niego budowli ziemnych [PN-86/B-02480]. Grunt budowlany ze względu na trudności odspajania w trakcie robót ziemnych dzieli się na 10 kategorii (obecnie kategorie od 1 do 10, dawniej podział ten obejmował 16 kategorii l-XVI). Podział ten wykorzystywany jest w kosztorysowaniu robót ziemnych. Najniższe kategorie obejmują grunty mało spoiste, najwyższe - skały,
2) potocznie określenie działki budowlanej.

 

Grunty orne

zalicza się do nich: a) poddane stałej uprawie mechanicznej mającej na celu produkcję ziemiopłodów rolniczych lub ogrodniczych, w tym grunty, na których urządzone zostały ogrody działkowe oraz szklarnie i inspekty, b) nadające się do uprawy, o której mowa pod literą a), ale zajęte pod plantację chmielu, wikliny, drzew (np. choinek) oraz szkółki drzew ozdobnych i krzewów, c) ugory, odłogi.

 

Grunty pod wodami

dzielą się na: grunty pod wodami płynącymi, grunty pod wodami stojącymi, grunty pod rowami. Do wód śródlądowych płynących zalicza się grunty pod wodami płynącymi w rzekach, potokach górskich, kanałach i innych ciekach, o przepływach stałych lub okresowych, oraz żródła z których cieki biorą początek, a także grunty pod wodami znajdującymi się w jeziorach i zbiornikach l sztucznych, z których cieki wypływają lub do których wpływają. Do wód śródlądowych stojących zalicza się grunty pod wodami w stawach, jeziorach i zbiornikach I innych niż określone wyżej. Rowy są to odwadniające lub nawadniające otwarte l rowy melioracyjne. Wody stanowią własność Skarbu Państwa, innych osób prawnych albo osób fizycznych. Wody stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego są wodami publicznymi. Wody stojące oraz wody w rowach znajdujące się w granicach nieruchomości gruntowej stanowią własność właściciela tej nieruchomości. Grunty pokryte wodami powierzchniowymi stanowią własność właściciela tych wód w granicach określonych liniami brzegów. Właściciel wody nie nabywa praw do gruntów pokrytych przez wodę podczas powodzi. Jeżeli śródlądowa woda powierzchniowa płynąca lub wody morza terytorialnego albo morskie wody wewnętrzne zajmą trwale, w sposób naturalny grunt nie stanowiący własności właściciela wody, grunt ten staje się własnością właściciela wody za odszkodowaniem. Wyspy oraz przymuliska powstałe w sposób naturalny na wodach powierzchniowych stanowią własność właściciela wody. Starorzecza oraz grunty powstałe w wyniku wykonania budowli regulacyjnych pozostają własnością dotychczasowego właściciela wody. Grunt powstały na skutek trwałego, naturalnego lub sztucznego odkładu na obszarach wód morza terytorialnego lub morskich wód wewnętrznych pozostaje własnością Skarbu Państwa. Właściciel nieruchomości przyległej do powierzchniowych wód publicznych jest obowiązany umożliwić dostęp do wody na potrzeby wykonywania robót związanych z utrzymywaniem wód oraz dla ustanawiania znaków żeglugowych lub hydrologiczno-meteorologicznych urządzeń pomiarowych. Właściciel nieruchomości przyległej do wód objętych powszechnym korzystaniem jest obowiązany zapewnić dostęp do wody w sposób umożliwiający to korzystanie. Właścicielowi ww. nieruchomości przysługuje odszkodowanie.

 

Grunty rolne

obejmują grunty: 

• określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne, 

• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa, 

• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, 

• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych, 

• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,

• pracowniczych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, 

• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, 

• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, 

• torfowisk i oczek wodnych, 

• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

 

Halizna

grunt leśny pozbawiony drzewostanu dłużej niż dwa lata oraz uprawy i młodniki I klasy wieku o stopniu zadrzewienia niższym niż 0,5.

 

Hektar przeliczeniowy

umowna jednostka powierzchni gruntu która równa się jednemu hektarowi klasy gruntów przyjętej za podstawę do przeliczenia powierzchni innych klas gruntów, powierzchnię w hektarach przeliczeniowych innych klas gruntów oblicza się według stosunku wartości szacunkowych tych klas do wartości szacunkowej hektara przeliczeniowego. Zasady tych przeliczeń określone zostały w ustawie o podatku rolnym i ustawie o lasach.

 

Kondygnacja budynku

1) potocznie przestrzeń w budynku pomiędzy stropami, 
2) według przepisów prawa budowlanego jest to pozioma część budynku zawarta pomiędzy podłogą na stropie lub warstwą wyrównawczą na gruncie a górną powierzchnią podłogi. Za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne mającą wysokość w świetle większą niż 1,9 m. Za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem takich jak maszynownia dżwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia gazowa. Kondygnacja może być nadziemna lub podziemna.

 

Kosztorys

integralna część dokumentacji określająca ilość i wartość sprzedaży robót budowlano-motażowych, sporządzany na podstawie projektu technicznego. Kosztorys zestawiany jest na podstawie: ilości robót budowlano-motażowych wynikających z technologii, a ustalonej na podstawie dokumentacji technicznej lub innych opracowań ( przedmiar, obmiar), norm zużycia materiałów, robocizny i sprzętu, ustalonych dla poszczególnych rodzajów robót, cen jednostkowych materiałów, stawek płac, cen pracy sprzętu. Kosztorys uwzględnia także narzuty na normatywne koszty bezpośrednie, obejmujące koszty ogólne i zysk przedsiębiorstwa budowlanego. W zależności od przeznaczenia występują kosztorysy: inwestorski, ofertowy, dodatkowy, powykonawczy, ślepy (występował dawniej).

 

Kredyt hipoteczny

w szerszym znaczeniu nazwa kredytu wiąże się z formą jego zabezpieczenia, jaką jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Wśród kredytów hipotecznych można wyróżnić kredyty hipoteczne na finansowanie nieruchomości i kredyty hipoteczne na inwestycje nie związane z nieruchomościami. Pierwszy rodzaj kredytu związany jest z rozbudową, przebudową, nabyciem itp. danej nieruchomości, bądź też sfinansowaniem innej nieruchomości, ale zabezpieczony na danej nieruchomości. Kredyty hipoteczne na inwestycje nie związane z nieruchomościami mogą dotyczyć sfinansowania różnych celów działalnośel inwestora (np. zakup parku maszynowego), który zabezpiecza ten kredyt na posiadanej nieruchomości. Hipoteki mogą stanowić atrakcyjną formę zabezpieczenia. W węższym znaczeniu kredyty hipoteczne są to kredyty udzielane przez specjalistyczne banki hipoteczne. Hipoteka stanowi nie tylko formę zabezpieczenia kredytu, ale stanowi podstawę generowania kapitału przeznaczonego na akcję kredytową. Warunkiem rozwoju kredytów hipotecznych jest funkcjonowanie wtómego rynku hipotek.

 

Kredyt inwestycyjny

kredyt przeznaczony na finansowanie nakładów gospodarczych, przeznaczonych na stworzenie lub powiększenie istniejącego majątku. Kredyt ten przeznaczony jest na finansowanie inwestycji materialnych (zakup maszyn, urządzeń, nieruchomości), inwestycji niematerialnych (zakup patentów, licencji), finansowych składników majątku (zakup udziałów lub papierów wartościowych).

 

Kredyt obrotowy

kredyty krótko i średnioterminowe, przeznaczone na bieżące potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą (np. na zakup towarów czy surowców).

 

Kredyt rewolwingowy

kredyt przy którym kredytodawca ustanawia limit kredytowy. Kredytobiorca może spłacić wcześniej kredyt i ponownie go zaciągnąć. Stąd zwany jest również kredytem odnawialnym. Ten rodzaj kredytu rozwija się szczególnie silnie na rynkach nieruchomości państw, w których słabo rozwinięty jest kredyt hipoteczny.

 

Leasing

okresowe udostępnienie do korzystania za opłatą określonego dobra materialnego. Przedmiotem leasingu mogą być ruchomości (maszyny, samochody, komputery), a także nieruchomości. Wyróżnia się: leasing operacyjny, polegający na czasowym udostępnieniu przedmiotu umowy leasingowej i odbiorze go po okresie umowy oraz leasing finansowy, w którym po upływie umownego okresu użytkowania wydzierżawiony przedmiot przechodzi na własność leasingobiorcy. Leasing finansowy został uregulowany w k.c.

 

Lokal użytkowy

przepisy prawa budowlanego definiują ten lokal jako część budynku, zawierającą jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzieloną stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.

 

Lokalizacja

wybór obszaru (miejsca) dla określonego przedsięwzięcia inwestycyjnego. W procesie podejmowania decyzji lokalizacyjnych potencjalni inwestorzy muszą uwzględniać wiele różnorodnych czynników we wzajemnych powiązaniach i zależnościach, co sprawie, że proces wyboru staje się coraz bardziej skomplikowany i trudny. Wybór decyzji o lokaliza1cji należy niewątpliwie do naj istotniejszych z punktu widzenia opłacalności inwestycji. Trafność odpowiedzi na pytanie: gdzie inwestować, determinuje możliwości istnienia, przetrwania i rozwoju firmy w przyszłości. W warunkach gospodarki rynkowej i jej globalizacji, inwestorzy przy dokonywaniu wyboru miejsca lokalizacji rozpatrują wiele potencjalnych obszarów, jako miejsce do lokalizacji działalności. Do czynników najczęściej uwzględnianych przy wyborze lokalizacji przez potencjalnych inwestorów należą: 

• bliskość i chłonność rynków zbytu, 

• infrastruktura, jej stan, dostępność, jakość świadczonych usług, 

• koszt świadczonych usług infrastrukturalnych, 

• korzystne położenie geograficzne, 

• bliskość drogowych połączeń komunikacyjnych, 

• zasoby fachowej siły roboczej, 

• bliskość ośrodków szkoleniowych, instytucji naukowo-badawczych, 

• dostępność uzbrojonych terenów, 

• dobra współpraca z władzami lokalnymi, 

• istnienie warunków do efeKtywnej współpracy, 

• uproszczenia trybu podejmowania decyzji związanych z uzyskaniem stosownych zezwoleń podatkowych,

• dostępność informacji, możliwość załatwienia spraw w jednym miejscu,. 

Występowanie podmiotów które już odniosły sukces na danym terenie. Rola i znaczenie poszczególnych czynników decydujących o wyborze lokalizacji określonego przedsięwzięcia inwestycyjnego zmienia się w czasie. Inwestorzy w coraz większym stopniu w swych decyzjach lokalizacyjnych - obok tradycyjnych czynników - uwzględniają takie jak np: stabilność sytuacji gospodarczej i politycznej, stan i poziom nowoczesności urządzeń infrastrukturalnych, kulturę i tradycję danego obszaru.

 

Lokalny charakter rynku nieruchomości

nieruchomość, nawet z rynku międzynarodowego, nigdy nie zatraci cech swojej lokalności. Unikalne cechy nieruchomości, jak stałość w miejscu, różnorodność, trwałość powodują, że konkurencja ma zawsze charakter lokalny, potencjalny nabywca musi osobiście ocenić nieruchomość, a o cenie transakcyjnej zadecyduje proporcja pomiędzy popytem i podażą na danym rynku lokalnym.

 

Lokata kapitału

operacja finansowa, polegająca na lokowaniu kapitału w dziedzinach, które swym charakterem różnią się od prowadzonej przez inwestora działalności zawodowej lub wykraczają poza zakres jego kompetencji. Lokata realizowana jest celem osiągania dochodu. Inwestor może dokonać lokaty kapitału inwestując bezpośrednio w zakup składników majątkowych, budowę czy rozbudowę, bądź pośrednio, kupując np. akcje firm czy udziały w funduszach powierniczych.

 

Ład przestrzenny

organizacja przestrzeni uwzględniająca we wzajemnie uporządkowanych relacjach całokształt warunków i wymagań: funkcjonalnych, społecznych, gospodarczych, technicznych, przyrodniczych i estetycznych. W sferze interesu publicznego oznacza to przede wszystkim brak konfliktów między użytkownikami przestrzeni, o różnym stopniu sąsiedztwa i brak dysonansów w spoeonacn i formach zagospodarowania tej przestrzeni. Poziom ładu przestrzennego jest wprost proporcjonalny do poziomu redukcji potencjalnych konfliktów i dysonansów. Kształtowanie ładu przestrzennego jest nieustającym procesem, w którym człowiek tworzy i przekształca swe środowisko zgodnie ze swoim systemem wartości i możiwościami w granicach środowiska naturalnego. Ład przestrzenny uważany jest ogólnie za cel nadrzędny do jakiego winna dążyć gospodarka przestrzenna zarówno w skali lokalnej jak też regionalnej i krajowej.

 

Modernizacja

unowocześnienie, przystosowanie budynku do nowych, wyższych standardów użytkowych, wykończenia lub wyposażenia (np. ocieplenie budynku, zainstalowanie centralnego ogrzewania zamiast pieców kotłowych, zainstalowanie klimatyzacji itp.).

 

Najem

umowa uregulowana wart. 659 i nast. k.c. oraz w ustawie z 21 VI 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733, z późn.zm.). Jest to umowa wzajemna, przez którą wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 k.c.). Z definicji tej wynikają następujące konsekwencje: 

1) przedmiotem najmu mogą być różnego rodzaju rzeczy - zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchome, ale także ich części składowe (np. nie wyodrębniony lokal, ściana domu, ogrodzenie), 

2) najemca może tylko używać rzeczy, nie może natomiast jej użyć. Przyjmuje się także, że najemca nie ma prawa do pobierania pożytków z rzeczy wynajmowanej, co odróżnia najem od dzierżawy, 

3) świadczenie wynajmującego ma charakter czasowy, z tym że okres trwania najmu może być oznaczony w umowie, albo też nie oznaczony, ale wówczas najem się kończy przez wypowiedzenie którejkolwiek ze stron. Ustawodawca przyjął. że maksymalny czas trwania najmu zawartego na czas określony wynosi 10 lat, po upływie których poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony (art. 661 k.c.). Obowiązek wynajmującego polega przede wszystkim na wydaniu rzeczy najemcy w stanie zdatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 k.c.) oraz na utrzymywaniu go w tym stanie przez czas trwania najmu, a nadto na zapewnieniu najemcy spokojnego używania rzeczy. Ponosi on także odpowiedzialność za wady rzeczy najętej, 

4) świadczenie wzajemne najemcy polega na uiszczaniu czynszu, który może być oznaczony nie tylko w pieniądzu, lecz także w świadczeniach innego rodzaju. Zawsze jednak świadczenie to ma charakter okresowy, co oznacza, że należy go uiszczać w terminach umówionych, z reguły z góry. Nadto na najemcy ciąży obowiązek czynienia drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy, na nim też - a nie na wynajmującym - ciąży obowiązek przywrócenia rzeczy do stanu poprzedniego, jeżeli rzecz uległa zniszczeniu wskutek okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności.

 

Niedoskonałość rynku nieruchomości

przyczynami niedoskonałości są m.in. nieprzejrzystość (tzn. trudny dostęp do uzyskania wiarygodnych informacji o cenach transakcyjnych i dochodach z nieruchomości), występowanie nieracjonalności zachowań (to znaczy cena nie stanowi jedynego kryterium wyboru), różnorodność nieruchomości. Większość rynków to rynki niedoskonałe (najbardziej zbliżony do rynku doskonałego jest rynek papierów wartościowych). Cechą wyróżniającą rynek nieruchomości od innych rynków niedoskonałych jest wysoki poziom niedoskonałości. Wywołany on jest dodatkowo unikalnym charakterem nieruchomości jako towaru, a mianowicie: stałością w miejscu, wrażliwością wartości nieruchomości na zmiany w otoczeniu, małą liczbą transakcji, trudnością organizacji przejrzystej informacji o nieruchomościach, zmiennością wartości nieruchomości w zależności od sposobu jej wykorzystania.

 

Niejednolitość rynku nieruchomości

nie ma jednego rynku nieruchomości, są rynki nieruchomości. Kryterium klasyfikacyjnym są np.:
• rodzaj nieruchomości, na który zgłaszany jest popyt (rynek nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych, przemysłowych, rolnych, specjalnego przeznaczenia),
• zasięg przestrzenny (rynek lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy),
• jakość nieruchomości (biurowce kategorii A, B, C, D, hotele różnej klasy),
• charakter nabywanych praw (rynek lokat, na którym nabywane jest prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego gruntu i rynek najmu, na którym nabywane są słabsze prawa np. prawo najmu czy dzierżawy).

 

Nieruchomość podobna

nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, po skorygowaniu ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz po uwzględnieniu zmian poziomu cen wskutek upływ czasu, stanowiąpodstawę do określenia wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego.

 

Nieruchomość rolna

(GRUNT ROLNY) nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

 

Nieużytki

do nieużytków zalicza się:
1) niezakwalifikowane do użytków ekologicznych bagna (błota, topieliska, trzęsawiska, moczary, rojsty),
2) piaski (plaże nie urządzone, piaski nadbrzeżne, piaski ruchome, wydmy, piargi),
3) naturalne utwory fizjograficzne takie jak: urwiska, strome stoki, uskoki, skały, rumowiska),
4) tereny zdewastowane, nie przeznaczone do rekultywacji hałdy nieczynne, wysypiska, wyrobiska po wydobywaniu węgla, torfu, kamienia, wapieni (wapienniki), piasku, żwiru, gliny, zapadliska.
W rozp. Ministrów Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 17 grudnia 1996 r.

 

Obiekt budowlany

najszersze pojęcie pr. bud. obejmujące: budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami, obiekt małej architektury.

 

Obiekt małej architektury

zwykle niewielki obiekt, taki jak:
• kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
• posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
• piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki i inne obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku. przy budowie obiektów małej architektury nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę.

 

Obiekt tymczasowy

obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki (np. obiekty zaplecza budowy), a także obiekt budowlany nie połączony trwale z gruntem (np. strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe).

 

Obszar działki

wyrażona w mierze metrycznej i zawarta w jej granicach powierzchnia, w skład której wchodzą:
1) powierzchnie każdego użytku gruntowego (sumaryczne jeżeli taki sam użytek występuje w kilku obszarach),
2) powierzchnie konturów klasyfikacyjnych poszczególnych użytków (lako sumy takich samych elementów składowych - powierzchni klas tych samych użytków w działce),
3) na terenach lasów elementy składowe oddziału wraz z powierzchnią pod liniami podziału powierzchniowego (duktami, pasami) od północy i od wschodu każdego oddziału oraz powierzchnią nie wyłączonych dróg i wód położonych w zasięgu oddziału. Pole powierzchni działki określa się w hektarach i wykazuje z dokładnością zapisu do jednego metra kwadratowego.

 

Obszary wiejskie

obszar wiejski stanowi wieś z przynależnymi do niej miejscowościami i innymi terenami osiedlowymi, rolnymi, leśnymi, zadrzewionymi, gruntami kopalnianymi, gruntami pod wodami i nieużytkami. Ogólnie obszarem wiejskim nazywamy tereny nie leżące w granicach administracyjnych miast, które składają się w głównej mierze z terenów przeznaczonych do bezpośredniej produkcji rolniczej (użytki rolne) oraz tereny związane pośrednio z produkcją rolną. Często POjęcie obszarów wiejskich utożsamiane jest z obszarami niezurbanizowanymi. Są to takie obszary na których brak jest inwestycji miejskich. Obszary wiejskie pełnią wiele różnorodnych funkcji, przy czym dominującą rolę odgrywa produkqa rolnicza i gospodarka leśna oraz związane z nią osadnictwo. Wśród typów funkcjonalnych obszarów wiejskich można wyróżnić również obszary rekreacyjne i wypoczynkowe, mieszkalne (sypialne), przemysłowe itp. Ponadto obszary wiejskie wykazują zróżnicowanie pod względem środowiska przyrodniczego, warunków społeczno-gospodarczych a także stopnia zainwestowania.

 

Ocena inwestycji

procedura mająca na celu ocenę ekonomicznej opłacalności projektu inwestycyjnego, obejmuje szereg kryteriów inwestowania, stanowi pojęcie węższe od kategorii budżetowania kapitałowego, jest pojęciem odmiennym od wyceny nieruchomości. Polega na ocenie zasadności inwestycji z punktu widzenia konkretnego podmiotu, prowadzi do określenia wartości indywidualnej, podczas gdy wycena nieruchomości prowadzi do określenia wartości, obiektywizującej rynek (wartości rynkowej, wartości odtworzeniowej, wartości katastralnej).

 

Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego

odpowiedzialność jakiej podlega rzeczoznawca majątkowy na mocy przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna z urzędu lub w następstwie skargi Minister Infrastruktury. Po wszczęciu postępowania Minister Infrastruktury przekazuje sprawę do Państwowej Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. W przypadku gdy sprawa dotyczy osób powołanych przez sąd, postępowanie wy_ jaśniające wszczyna się wyłącznie na skutek skargi złożonej przez sąd. Wobec rzeczoznawcy majątkowego nie wypełniającego obowiązków określonych w ustawie mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne: - upomnienie, - nagana, - zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych na okres od 6 miesięcy do 1 roku, - zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym, - pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia. Zastosowanie kar zawieszenia i pozbawienia uprawnień zawodowych powoduje wykreślenie osoby ukaranej z centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu. Ponowny wpis do rejestru następuje na wniosek osoby ukaranej, po upływie okresu orzeczonej kary. Pozbawienie uprawnień zawodowych następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód. o zastosowaniu kar dyscyplinarnych orzeka w drodze decyzji Minister Infrastruktury na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego. Postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków ustawowych przeprowadza Państwowa Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Postępowanie wyjaśniające odbywa się z udziałem osoby, w stosunku do której toczy się postępowanie. Osoba.ta może ustanowić obrońcę również spośród rzeczoznawców majątkowych, albo zwraca się o wyznaczenie obrońcy z urzędu z listy utworzonej spośród osób wskazanycez organizacje zawodowe, prowadzonej przez Ministra Infrastruktury. Do obowiązków ustawowych rzeczoznawcy majątkowego, których nie wypełnienie zagrożone jest odpowiedzialnością zawodową należą:
• wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa,
• wykonywania czynności zgodnie ze standardami zawodowymi,
• wykonywania czynności ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności,
• wykonywania czynności zgodnie z zasadami etyki zawodowej,
• wykonywania czynności z zachowaniem zasadą bezstronności,
• realizowanie obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych,
• zachowanie tajemnicy zawodowej w stosunku do informacji uzyskanych w związku z wykonywaniem zawodu, chyba że przepisy ustawy O gospodarce nieruchomościami lub przepisy odrębnych ustaw stanowią inaczej,
• obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody, wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych.

 

Operat szacunkowy

pisemna opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, sporządzona na podstawie przeprowadzonej wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi wyłączną i prawnie zastrzeżoną formę opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości stawi wynik przeprowadzonego w tym celu postępowania (procesu) wyceny nieruchomości. Przepisy prawa zawierają katalog czynności normatywnych, realizowanych w procesie wyceny obligatoryjnie. Zakres innych czynności niezbędnych do określenia wartości konkretnej nieruchomości ustala każdorazowo rzeczoznawca majątkowy. Celem operatu szacunkowego jest przedstawienie przeprowadzonego postępowania - proces wyceny i sposobu dokonania wyceny, w tym wykonanych czynności obligatoryjnych i pozostałych. W związku z tym treść operatu oraz zasady i tryb jego sporządzenia są także prawnie zastrzeżone. Przepisy nie przewidują możliwości odstąpienia od tych wymagań, a w szczególności wypowiadania się o wartości nieruchomości w trybie lub w formie uproszczonej, innej niż operat szacunkowy. Wymagania te mogą być wyłączone lub zmienione, jeżeli rzeczoznawca majątkowy wykonuje czynności jako biegły powołany przez sąd lub inny organ wymiaru sprawiedliwości. Sąd lub organ wymiaru sprawiedliwości może co do treść operatu oraz trybu jego sporządzenia określić wymagania szczególne. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników decydujących o wartości nieruchomości. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez Umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

 

Określenie wartości nieruchomości

stanowi wynik przeprowadzonego w tym celu postępowania (procesu) » wyceny nieruchomości. Określeniu podlega» wartość rynkowa lub wartości odtworzeniowa nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Określeniu podlegać mogą także inne rodzaje wartości przewidziane we właściwych przepisach. Określenia wartości nieruchomości dokonuje się zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, przy zastosowaniu zróżnicowanych sposobów stanowiących podejścia do wyceny. Zróżnicowanie podejść do wyceny jest następstwem rozróżniania czynników wpływających na wartość konkretnej nieruchomości. W każdym z podejść stosuje się właściwe metody wyceny, a w ich ramach odpowiednie techniki szacowania nieruchomości.

 

Określenie wartości bankowo-hipotecznej

wymaga zastosowania dwóch podejść: dochodowego i kosztowego. Dochód, przyjęty w podejściu dochodowym oznacza trwały, typowy w długim okresie czasu dla danego miejsca dochód brutto, jaki nieruchomość generuje lub może generować i jaki możliwy jest do osiągnięcia na rynku przez każdego posiadacza nieruchomości: przy uwzględnieniu aktualnej i przyszłej sytuacji rynkowej. Dochód brutto zostaje pomniejszony o typowe dla danej nieruchomości straty wynikające z pustostanów i zaległości czynszowych a także wydatki operacyjne w długim okresie czasu. Przyjęty do wyceny poziom wydatków operacyjnych nie może być niższy od ustalonego przez zarząd banku minimalnego poziomu wydatków. Tak wyznaczony dochód (dochód operacyjny netto) podlega kapitalizacji. Stopa zwrotu musi uwzględniać ryzyka osiągania dochodu w długim okresie czasu. Okres kapitalizacji uwzględnia pozostały okres gospodarczego i funkcjonalnego użytkowania obiektów budowlanych na danej nieruchomości. Parametry, przyjęte w procesie określania wartości b.h. podejściem dochodowym odbiegają od poziomu wielkości na etapie określenia wartości rynkowej. Wymóg utrzymania wartości w perspektywie długoterminowej oznacza konieczność korekt rynkowego poziomu czynszów i rynkowego wypełnienia w dół, rynkowego poziomu wydatków operacyjnych a także rynkowej stopy zwrotu w górę. Określenia wartości dokonuje się z uwzględnieniem, na właściwe daty wynikające z celu wyceny, w szczególności:
1) stanu nieruchomości,
2) przeznaczenia nieruchomości,
3) poziomu cen rynkowych. Daty uwzględnione w procesie wyceny powinny być jednoznacznie określone w operacie szacunkowym.
Wartość nieruchomości określają wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi. Określanie wartości nieruchomości przez osoby nie posiadające uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości jest zagrożone odpowiedzialnością kamą. Rzeczoznawca majątkowy podlega jednocześnie wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomcści, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione wart. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego.

 

Oligopol

struktura rynku, na którym dominuje kilku wielkich sprzedawców (por. monopol).

 

Operat szacunkowy

pisemna opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, sporządzona na podstawie przeprowadzonej wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi wyłączną i prawnie zastrzeżoną formę opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości stawi wynik przeprowadzonego w tym celu postępowania (procesu) wyceny nieruchomości. Przepisy prawa zawierają katalog czynności normatywnych, realizowanych w procesie wyceny obligatoryjnie. Zakres innych czynności niezbędnych do określenia wartości konkretnej nieruchomości ustala każdorezowo rzeczoznawca majątkowy. Celem operatu szacunkowego jest przedstawienie przeprowadzonego postępowania - proces wyceny i sposobu dokonania wyceny, w tym wykonanych czynności obligatoryjnych i pozostałych. W związku z tym treść operatu oraz zasady i tryb jego sporządzenia są także prawnie zastrzeżone. Przepisy nie przewidują możliwości odstąpienia od tych wymagań, a w szczególności wypowiadania się o wartości nieruchomości w trybie lub w formie uproszczonej, innej niż operat szacunkowy. Wymagania te mogą być wyłączone lub zmienione, jeżeli rzeczoznawca majątkowy wykonuje czynności jako biegły powołany przez sąd lub inny organ wymiaru sprawiedliwości. Sąd lub organ wymiaru sprawiedliwości może co do treść operatu oraz trybu jego sporządzenia określić wymagania szczególne. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników decydujących o wartości nieruchomości. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

 

Pasywa

obrazują źródła pochodzenia majątku, kto wyposażył daną jednostkę gospodarczą w środki i na jakich warunkach. Wyposażenie na cały okres istnienia znajduje odzwierciedlenie w kapitałach własnych jednostki, na czas określony w zobowiązaniach długoterminowych, krótkoterminowych oraz funduszach specjalnych. Kapitały własne obejmują m.in.: 

1) kapitał podstawowy jednostki (np. akcyjny w spółce akcyjnej, udziałowy w spółce z 0.0., założycielski w przedsiębiorstwie państwowym), 

2) kapitał zapasowy, utworzony m.in. ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej czy z dopłat wspólników, 

3) kapitał rezerwowy z aktualizacji wyceny środków trwałych, 

4) pozostałe kapitały rezerwowe, tworzone ustawowo zgodnie ze statutem lub umową (np. równowartość udziałów lub akcji własnych do zbycia oraz wynik finansowy netto). 

Zobowiązania długoterminowe obejmują zobowiązania, których przewidywany termin spłaty przypada po upływie roku. Są to długoterminowe pożyczki, obligacje i inne papiery wartościowe, długoterminowe kredyty bankowe, pozostałe zobowiązania długoterminowe. Zobowiązania krótkoterminowe przedstawiają zadłużenie jednostki gospodarczej u innych jednostek np. banków z tytułu zaciągniętych kredytów, kontrahentów z tytułu otrzymanych dostaw, za które zapłata nastąpi w późniejszym terminie, wobec zatrudnionych z tytułu wynagrodzeń, wobec fiskusa z tytułu podatków, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Fundusze specjalne tworzone są poprzez zaliczenie ich równowartości do kosztów działalności lub z zysku pozostającego w dyspozycji podmiotu z przeznaczeniem ich na określone cele, np. zakładowy fundusz świadczeń socjalnych a także inne fundusze np. fundusz załogi.

 

Przeznaczenie gruntów

funkcja terenu w zagospodarowaniu przestrzennym, ustalana w planie miejscowym lub w przypadku braku planu w decyzji ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Przeznaczenie terenu może być określone w rozmaitym stopniu agregacji funkcji na podstawie przeważającej lub w układzie wielofunkcyjnym (np. tereny mieszkaniowo - usługowe, tereny przemyslowo-składowe). Na podstawie informacji zawartych w planach zagospodarowania przestrzennego można wyróżnić podstawowe typy przeznaczania terenów takie jak: przemysł tereny: przemysłu, składów i magazynów, budownictwa przemysłowego, powierzchniowej eksploatacji surowców mineralnych, rolnictwo i leśnictwo - tereny: upraw polowych, upraw ogrodniczych, łąk i pastwisk, stawów rybnych, urządzeń obsną urządzeń gospodarki rolnej, mieszkalnistwo - tereny: zabudowy mieszkaniowej, zabudowy mieszkaniowej i pensjonatowej,zakwaterowania zbiorowego, urządzeń obsługi gospodarki mieszkaniowej, administracja i obsługa - tereny: administracji, biur projektów, jednostek badawczo-naukowych, usług oświaty i wychowania, usług nauki, usług kultury i sztuki, usług ochrony zdrowia i opieki społecznej, usług handlu detalicznego, usług gastronomii, usług łączności, usług rzemiosła, usług sportu, usług z zakresu turystyki i w czasów, zieleń - tereny: zieleni urządzonej, parków leśnych, zieleni nie urządzonej lub częściowo urządzonej, ogrodów działkowych, działek rekreacyjnych z dopuszczeniem zabudowy letniskowej, baz gospodarczych zieleni, komunikacja i transport - tereny: komunikacji kolejowej, ulic i dróg w liniach rozgraniczających, parkingów wydzielonych, urządzeń komunikacji zbiorowej, urządzeń naziemnych komunikacji wodnej, regulacja stosunków wodnych i zaopatrzenia w wodę - tereny: wód otwartych, budowli wodnych, urządzeń zaopatrzenia w wodę, urządzeń odprowadzania i oczyszczania ścieków, usuwania i przerobu nieczystości stałych, energetyka - tereny urządzeń elektroenergetycznych, urządzeń energetyki cieplnej, urządzeń gazownictwa, telekomunikacja - tereny urządzeń telekomunikacji, urządzenia specjalne i nieużytki.

 

Przeznaczenie nieruchomości

przeznaczenie nieruchomości ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustalone na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku studium lub decyzji faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Określenie przeznaczenia nieruchomości i dopuszczalnego sposobu (warunków) zagospodarowania nie może następować na podstawie innych dokumentów, pism lub opinii. Datę na którą ustalane jest i uwzględniane w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości ustala się stosownie do wymagań celu wyceny. Data te może być tożsama lub różna od daty sporządzenia operatu szacunkowego i od daty na którą ustalany jest stan nieruchomości. Ustalenie przeznaczenia nieruchomości stanowi czynność obligatoryjną rzeczoznawcy majątkowego. W operacie szacunkowym należy określić dokumenty na których oparł się rzeczoznawca majątkowy, a w szczególnym wypadku załączyć do operatu szacunkowego odpisy tych dokumentów lub wypisy i wyrysy z tych dokumentów.

 

Pustostan

część istniejących nieruchomości, z których nie uzyskujemy potencjalnych dochodów wynikających z istniejącej przestrzeni. Poziom pustostanów może być scharakteryzowany przez różnice pomiędzy całkowitą podażą (również wliczamy nowo wybudowane powierzchnie) a efektywnym popytem ustalonym na podstawie badania chłonności rynku. Liczba istniejących na rynku pustostanów wplywa na wzrost poziomu czynszów, co jest głównym czynnikiem determinującym wysokość uzyskiwanych dochodów z nieruchomości w długim okresie czasu. Zjawisko pustostanów traktowane jest jako immanentna cecha tego rynku. DefiniCja pustostanu łączona jest z czterema pojęciami: 

• frykcyjną stopą pustostanów - która jest wynikiem braku równowagi pomiędzy popytem, a podażą na rynku, ale raczej jest wynikiem przemieszczania się najemców (czy dzierżawców), kiedy umowy najmu wygasają, 

• strukturalną stopa pustostanów - związana jest z cechą nieruchomości jaką jest różnorodność lub z określoną powierzchnią, co powoduje, że właściciele pozostawiają powierzchnie dla przyszłych korzyści finansowych lub czekają na fazę ożywienia, 

• absorpcją pustostanów - która wiąże się z ilością zajmowanych nieruchomości i faktycznie istniejącej powierzchni, która powinna być wynajęta by zapewnić równowagę w popycie i podaży pustostanów, 

• utrata kredytu zaufania (credit loss) - w ich wyniku powstaje ulga w płaceniu czynszów lub zwrot opłat dzięki negocjacjom wskutek zmieniających się warunków panujących na rynku.

 

Rejestr budynkow

raport sporządzony na podstawie danych ewidencyjnych określonych przepisami, dotyczących budynków stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, zebranych według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych budynków.

 

Rejestr gruntow

spis gruntów na obszarze obrębu, zestawiony w ujęciu klasycznym - do czasu wydania rozporządzenia Ministrów Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa oraz Rolnictwa i Gospodarki Lywnościowej z 17XI.1996 r. (Oz.U. nr 158, poz. 813) według jednostek rejestrowych, z podaniem oznaczenia porządkowego tych gruntów, tzn. numeru mapy i działki, położenia, rodzajów użytków gruntowych i rolnych, ich klas oraz powierzchni, a także danych dotyczących osoby władającej i charakteru władania. W ujęciu informatycznym - stosownie do rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29.1.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Oz.U. nr 38, poz. 454) - raport (z grupy raportów podstawowych) sporządzony na podstawie baz danych ewidencyjnych (ustalonych tym przepisem) obrazuje dane o wszystkich działkach ewidencyjnych położonych w granicach obrębu, zebranych według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestrowych gruntów.

 

Rejestr lokali

raport sporządzony na podstawie danych ewidencyjnych określonych przepisami, dotyczących lokali stanowiących odrębne nieruchomości, zgrupowanych według ich przynależności do poszczególnych jednostek rejestro lokali.

 

Rekreacja indywidualna - pojęcie używane w praktyce wycen nieruchomości prza,. znaczonych lub użytkowanych na potrzeby niekomercyjne, odniesione do właścicieli (lub użytkowników) tych nieruchomości - rekreacja uprawiana w formie niezorganizowanej - indywidualnej. Najczęściej obszarem tych poczynań są nieruchości prywatne zlokalizowane na obszarach atrakcyjnych krajobrazowo i rekreacyjnych domy letnie, altanki, chałupy wiejskie itp.

 

Rekreacja zbiorowa

pojęcie używane w praktyce wycen nieruchomości przeznaczonych lub użytkowanych na potrzeby komercyjne - rekreacja uprawia w formie zorganizowanej - zbiorowej, w oparciu o obiekty sportowe, turystyczne., uzdrowiskowe itp. Pojęcie rekreacji zbiorowej odnosi się więc do domów wczasowych, ośrodków wypoczynkowych, pensjonatów, zajazdów, pól namiotowych, campingów, pól golfowych, stadionów itd.

 

Rzeczowy majątek trwały

część składowa majątku trwałego. Obejmuje środki trwałe i środki trwałe w budowie i zaliczki na środki trwałe w budowie.

 

Stan nieruchomości

rozumie się jako stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. W takim rozumieniu stan nieruchomości uwzględniany w procesie wyceny stanowi zespół cech prawnych i techniczno-użytkowych nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, ustalony na podstawie badania, a także zespół cech konkretnej lokalizacji w jakiej osadzona jest (lub była) nieruchomość. Określenie wartości nieruchomości nie może następować w oderwaniu od jej otoczenia. Cechy tego otoczenia, niezależnie od cech samej nieruchomości w zasadniczy sposób wpływają na wartość nieruchomości. Do dalszych cech stanu otoczenia należy zaliczyć wielkość miejscowości, uwarunkowania społeczno-gospodarcze, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej i inne. Datę na którą ustalany jest i uwzględniany w procesie wyceny stan nieruchomości ustala się stosownie do wymagań celu wyceny. Data te może być różna od do daty sporządzenia operatu szacunkowego, (np. data utraty praw do nieruchomości, data wywłaszczenia, data zwrotu nieruchomości, data sprzedaży, itp.). Elementem (cechą) stanu nieruchomości nie jest:> przeznaczenie nieruchomości. Datę na którą ustalane jest i uwzględniane w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości ustala się stosownie do wymagań celu wyceny. Data te może być tożsama lub różna od do daty sporządzenia operatu szacunkowego i od daty na którą ustalany jest stan nieruchomości (np. przeznaczenie z daty ustalania odszkodowania a stan nieruchomości z daty utraty praw). Przez stan prawny nieruchomości rozumie się zbiór wszystkich praw przysługujących różnym podmiotom do nieruchomości, a także ostrzeżeń o zgłoszonych roszczeniach w sprawach nabycia takich praw. W celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste. Są one jawne i powinny być przedmiotem badania przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedmiotem badania powinny być dokumenty dotyczące części składowych gruntu, jeżeli z przepisów szczególnych wynika obowiązek ich uzyskania, np. pozwolenie na budowę. W wyniku badania stanu techniczno-użytkowego powinno nastąpić określenie: wieku obiektu, rodzaju konstrukcji, stanu technicznego, stopnia zużycia odpowiednio nieruchomości lub jej części składowych (zużycia technicznego, zużycia funkcjonalnego, zużycia środowiskowego albo zużycia łącznego), warunków użytkowania nieruchomości i położonych na niej obiektów, możliwości i warunków dalszej eksploatacji. Określenie stanu nieruchomości oraz wykonanie badań w tym zakresie stanowi czynność obligatoryjną rzeczoznawcy majątkowego. W operacie szacunkowym należy określić dokumenty lub dane, na których oparł się rzeczoznawca majątkowy, a w szczególnym wypadku załączyć do operatu szacunkowego odpisy tych dokumentów lub wypisy i wyrysy z tych dokumentów.

 

Stan surowy

określenie używane do opisania stanu zaawansowania robót budowlanych przy realizowaniu budynku. Roboty te obejmują wykonanie wszystkich elementów konstrukcyjnych, podział funkcjonalny pomieszczeń za pomocą ścianek działowych, osadzenie stolarki okiennej i drzwiowej, wykonanie części izolacji, pokrycia i odwodnienia dachu. Przy opisie robót budowlanych budynków mieszkalnych spotkać można nieformainy podział na stan surowy otwarty i zamknięty, Stan surowy otwarty obejmuje elementy konstrukcyjne i przekrycie dachu bez pokrycia (samoposzycie), natomiast stan surowy zamknięty obejmuje wykonanie ścianek działowych, osadzenie stolarki (może być bez kompletnych okuć), wykonanie izolacji, pokrycia dachu i odwodnienia.

 

Stan techniczny obiektu

poziom jakości technicznej poszczególnych elementów budowli, odzwierciedlany poprzez stopień zużycia i zakres spełniania wymogów norm technicznych przez poszczególne części obiektu w danej chwili. Określany jest w celu oceny stopnia przydatność poszczególnych elementów jak i całości obiektu do dalszej bezpiecznej eksploatacji. Ocenę stanu technicznego można dokonać na podstawie przeprowadzonych oględzin lub pomiarów i badań, stosując metody nieniszczące lub niszczące. Niejednokrotnie niezbędne jest jednak wykonanie odkrywek lub pobranie próbek do badań laboratoryjnych.

 

Stan wykończeniowy

stan zaawansowania, robót budowlanych, obejmujący roboty wykończeniowe wewnątrz i na zewnątrz budynku. Do robót tych zaliczamy: wykonanie tynków, okładzin, podłóg, malowanie, tapetowanie, roboty ślusarsko-kowalskie (np. kraty, balustrady), roboty szklarskie, osadzenie szaf wbudowanych w wnęki itp.

 

Stan zagospodarowania

nieruchomości zabudowanej ekon. drozumie się przez to funkcję obiektów budowlanych, sposób ich utrzymania oraz cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie linii zabudowy i intensywność wykorzystania terenu. Stan tak określony podlega uwzględnieniu w procesie wyceny nieruchomości.

 

Stan zerowy

określenie używane do opisania stanu zaawansowania robót budowlanych przy fealizowaniu budynku. Roboty te obejmują wykonanie elementów konstrukcyjnych do umownego poziomu ± 0,00 m włącznie. W budynku podpiwniczonym stan zerowy obejmuje wykonanie wykopów, ścian kondygnacji podziemnych, stropów tych kondygnacji i przekrycia (stropu) nad kondygnacją przyziemną, ponadto hydroizolacji, których wykonanie nie byłoby możliwe póżniej w budynku nie podpiwniczonym - wykonanie wykopów, fundamentów, ścian fundamentowych, hydroizolacji ścian.

 

Szachownica gruntow

nieprawidłowy układ gruntów, polegający na rozrzuceniu na dużym obszarze działek ewidencyjnych należących do jednego gospodarstwa rolnego pomiędzy działkami innych gospodarstw.

 

Szacowanie nieruchomości

w literaturze brytyjskiej obejmuje: 1) proces wyceny, oznaczający określenie najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką może przynieść nieruchomość na konkurencyjnym rynku, 2) proces analizy, polegający na ocenie wartości inwestycji po ukończeniu jej realizacji. Wycena nieruchomości potrzebna jest uczestnikom rynku nieruchomości dla przeprowadzenia transferu praw związanych z nieruchomościami, finansowania udziału w nieruchomościach, opodatkowania udziału, uzyskania rekompensaty za utratę lub spadek wartości użytkowej nieruchomości lub przeprowadzenia programu rozwoju nieruchomości. Wycena nieruchomości uwzględnia sytuację rynkową, zasady określania cen transakcyjnych w okresie przeprowadzania wyceny, uwzględnia typowego nabywcę. Ocena wartości inwestycji potrzebna jest konkretnemu uczestnikowi rynku, zawiera jego subiektywne oceny i oczekiwania dotyczące kształtowania się poszczególnych parametrów rynku. Może być wyrażona np. jako cena lub stopa dochodu, będąca procentem od kapitału niezbędnego dla pozyskania nieruchomości o charakterze inwestycyjnym. Analiza nie musi być oparta na informacjach rynkowych, gdyż uwzględnia pozycję na rynku indywidualnego nabywcy, subiektywne szacunki poszczególnych inwestorów. Obie wartości, tj. wynikające z wyceny i oceny, powinny być zbieżne. Powstałe rozbieżności wskazują na niesprawnie działający rynek. W polskim ustawodawstwie szacowanie nieruchomości oznacza czynności związane z określeniem wartości nieruchomości.

 

Techniki szacowania nieruchomości

zgodnie z zasadami wyceny nieruchości, procedury określania wartości nieruchomości dzielą się na: podejścia do wyceny, metody wyceny oraz techniki szacowania nieruchomości. Istnieją cztery podejścia do wyceny. W każdym z podejść stosuje się właściwe cia przyjętych w nim założeń metody wyceny. Metody wyceny w podejściu dochodowym, w podejściu kosztowym i w podejściu mieszanym stosuje się przy użyciu odpowiednich dla tych metod technik szacowania nieruchomości. W podejściu dochodowym metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu technik: techniki kapitalizacji prostej i techniki dyskontowania strumieni pieniężnych. W podejściu kosztowym metodę kosztów odtworzenia, metodę kosztów zastąpienia i metodę kosztów likwidacji stosuje się przy użyciu: techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych i techniki wskaźnikowej. W podejściu mieszanym metodę kosztów likwidacji stosuje się przy użyciu: techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych i techniki wskaźniowej.

 

Teren budowy

przestrzeń, w której prowadzone są roboty budowlane wraz z przestrzenią zajmowaną przez urządzenia zaplecza budowy (pr. bud. art. 3.10).

 

TrwaŁa utrata wartości

zachodzi wtedy, gdy istnieje duże prawdopodobieństwo, że kontrolowany przez jednostkę składnik aktywów nie przyniesie w przyszłości w znaczącej części lub w całości przewidywanych korzyści ekonomicznych i jest uzasadniona potrzeba dokonania odpisu aktualizacyjnego, doprowadzającego wartość tego składnika, wynikającą z ksiąg rachunkowych, do ceny sprzedaży netto a w przypadku jej braku do ustalenia w inny sposób wartości godziwej. Sytuacja trwałej utraty wartości może zachodzić, gdy: 1) zaistnieje przyczyna utraty wartości, 2) możliwe jest stwierdzenie, że przyszłe korzyści ze składnika aktywów będą niższe niż przewidywane.

 

Trwałość obiektu budowlanego

okres liczony w latach, w ciągu którego dany obiekt lub jego część zachowują swoje właściwości użytkowe w normalnych warunkach eksploatacji. O trwałości obiektu decyduje trwałość poszczególnych elementów konstrukcji i wykończenie. Trwałość obiektu zależy od jakości wykonania i sposobu użytkowania poszczególnych jego elementów, od rodzaju materiału i agresywności środowiska.

 

Wartość czynszowa nieruchomości (rental value)

przejaw wartości ekonomicznej, wyrażana jest przez czynsz roczny, jaki dana nieruchomość przyniosłaby na otwartym rynku.

 

Wartość ekonomiczna

to zespół wycenionych, obiektywnych cech danego dobra. Przejawami wartości ekonomicznej są m.in.: wartość czynszowa, wartość katastralna, wartość księgowa, wartość likwidacyjna, wartość rynkowa, wartość użytkowa, wartość wymienna, wartość odtworzeniowa. Określanie wartości ma zawsze elementy subiektywne. Nie ma bowiem obiektywnych metod i technik określania wartości ekonomicznej.

 

Wartość godziwa

jest to kwota, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony na podstawie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami. W przypadku aktywnego rynku wartość ta określona jest przez cenę sprzedaży netto. W przypadku braku takich danych wartość godziwą oszacowuje się za pomocą metod estymacji powszechnie uznanych za poprawne, określających najbardziej prawdopodobną cenę rynkową sprzedaży netto. W szczególności przepisy rachunkowości wskazują w tym zakresie jako podstawę określania wartości godziwej metody oparte na analizie transakcji porównawczyeh i metody zdyskontowanych strumieni pieniężnych. Wartość godziwą w rachunkowości i w Międzynarodowych Standardach Rachunkowości należy interpretować jako wartość rynkową nieruchomości. W świetle aktualnie obowiązujących w Polsce uregulowań prawnych ustalanie wartości godziwej rzeczowych aktywów trwałych, wartości niematerialnych i prawnych oraz nieruchomości inwestycyjnych ma miejsce w następujących przypadkach:
1) określanie wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych przyjętych do używania nieodpłatnie lub w formie niepieniężnej,
2) aktualizacja wyceny środków trwałych gdy nie można ustalić ich ceny sprzedaży netto,
3) okresowego określania wartości nieruchomości inwestycyjnych stanowiących lokatę zakładów ubezpieczeń na życie lub innych podmiotów działających w podobnym sektorze,
4) określanie wartości środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych spółki, przejętej przy połączeniu spółek metodą nabycia:
5) określenie wartości nieruchomości jako środków trwałych w budowie, w tym wycenę niedokończonych prac budowlano-montażowych,
6) określenie kosztu wytworzenia części składowych nieruchomości jako -środka trwałego w przypadku, gdy nie można go ustalić w oparciu o koszt historyczny lub cenę sprzedaży netto,
7) określenie wartości aktywów biologicznych związanych z gruntem (zwierzęta znajdujące się w hodowli lub w chowie i rośliny uprawne).

 

Wartość indywidualna nieruchomości

wartość nieruchomości dla konkretnego inwestora. Przedstawia subiektywną relację miedzy konkretnym inwestorem i rozpatrywaną inwestycją. Uwzględnia dochód, jaki będzie generowała nieruchomość przez zakładany przez inwestora czas jej eksploatacji, nadwyżkę kapitału, jaką uzyska inwestor po sprzedaniu nieruchomości, a także wartość zaciągniętego kredytu hipotecznego. Traktowana jest często jako kategoria przeciwstawna. wartości rynkowej nieruchomości. W zależności od oczekiwań inwestorów, dana nieruchomość może mieć różne poziomy wartości inwestycyjnej.

 

Wartość katastralna

jeden z przejawów wartości ekonomicznej, ustalana w trakcie powszechnej taksacji. Stanowi podstawę naliczania podatku od nieruchomości. Powinna zbliżać się do wartości rynkowej. Może jednak różnić się od wartości rynkowej - ustalana jest na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości w fazie użytkowania a nie wymiany. Określana jest w trakcie taksacji, przeprowadzanej raz na kilka lat.

 

Wartość katastralna

jeden z przejawów wartości ekonomicznej, ustalana w trakcie powszechnej taksacji. Stanowi podstawę naliczania podatku od nieruchomości. Powinna zbliżać się do wartości rynkowej. Może jednak różnić się od wartości rynkowej - ustalana jest na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości w fazie użytkowania a nie wymiany. Określana jest w trakcie taksacji, przeprowadzanej raz na kilka

 

Wartość krańcowa nmo (ntv - net terminal value)

to wartość inwestycji na datę końcową jej utrzymania, jest przeciwstawna wartości bieżącej netto, występują dwie główne metody obliczania NTV: pierwsza - polega na akumulowaniu strumieni pieniądza netto co okres do daty końcowej, poprzez mnożenie każdego strumienia przez współczynnik przyszłej wartości 1 zł, pdsługując się odpowiednią (wybraną) stopą oprocentowania, druga - polega na akumulowaniu strumieni pieniądza z każdego okresu na koniec okresu przez naliczanie odsetek według wybranej stopy. NTV uwzględnia wartość pieniądza w czasie. Stosowane jest jako jedno z wielu miar efektywności decyzji inwestycyjnych. Może być stosowana, gdy celem inwestora jest maksymalizacja majątku.

 

Wartość nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora

wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem wymagań lub zamierzeń konkretnego inwestora co do rozwoju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, w tym sposobu zarządzania, stawek czynszu, poziomu pustostanów, warunków finansowych oraz stopy zwrotu zainwestowanego kapitału. Wartość ta może służyć wyłącznie do oceny możliwości sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli. Wartość tę określa się stosując podejścia, metody i techniki modyfikowane stosownie do warunków lub zamierzeń indywidualnego inwestora. Wartość nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora określa rzeczoznawca majątkowy w opracowaniu niestanowiącym operatu szacunkowego.

 

Wartość nieruchomości na złożu kopalin

wartość nieruchomości położonej na złożu kopalin nie stanowiących w rozumieniu prawa geologicznego i gómiczego części składowej nieruchomości, lub które stanowią części składowe nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin, nie stanowiących części składowej nieruchomości nie uwzględnia się wartości złoża. Wyceny dokonuje się wówczas na zasadach ogólnych. Wartość nieruchomości położonej na złożu kopalin stanowiących części składowe nieruchomości określa się z uwzględnieniem wartości złoża. Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej. Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody zysków, dochód z nieruchomości przyjmuje się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju. Przy określaniu wartości uwzględnia się dokumentację geologiczną złoża kopaliny, dokumentację miemiczo-geologiczną złoża oraz ustalenia co do przeznaczenia nieruchomości.

 

Wartość  nominalna

wartość ekonomiczna mierzona w cenach bieżących, bez żadnych korekt na inflację.

 

Wartość realna

wartość ekonomiczna uzyskana po dokonaniu korekty na zmianę cen spowodowaną inflacją.

 

Wartość rynkowa

poziom wartości ekonomicznej kształtowany w sferze wymiany (a nie wytwarzania). Wyrażana jest przez wartość wymienną, jest formą jej przejawiania się.

 

Wycena nieruchomości

postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Postępowanie rozumiane jest jako proces wyczerpujący obligatoryjne czynności szacowania nieruchomości i procedury konieczne w celu prawidłowego określenia wartości. Wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Na podstawie wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej,
2) określenia wartości odtworzeniowej,
3) ustalania> wartości katastralnej,
4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w przepisach.
W procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do zachowania bezstronności i wykonania czynności z zachowaniem zasady szczególnej staranności. Dokonana wycena powinna mieć postać operatu szacunkowego. Wyceny dokonuje się zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości przy zastosowaniu właściwych podejść do wyceny oraz metod wyceny i technik szacowania nieruchomości. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Wyboru tego dokonuje się uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

 

Wycena wartości rynkowej nieruchomości

określenie najbardziej prawdopodobnej ceny, czyli typowej, najczęściej występującej na konkurencyjnym rynku. W procesie wyceny musi być uwzględniona sytuacja rynkowa, odzwierciedlająca rzeczywiste warunki panujące na rynku, łącznie z zasadami określania cen transakcyjnych w okresie przeprowadzenia wyceny. Musi ona uwzględniać również oczekiwania dotyczące przyszłości. Proces wyceny nieruchomości to proces badania i analizy rynku, uwzględniający zachowania typowego nabywcy.

 

Zabezpieczenie wierzytelności

uprawnienia wierzyciela, wśród których podstawowym jest prawo do żądania od dłużnika spełnienia świadczenia noszą nazwę zbiorczą wierzytelności. Wierzytelność jest prawem podmiotowym wierzyciela, mającym charakter względny, gdyż jest skuteczne wobec indywidualnie oznaczonej osoby, którąjest dłużnik. Podstawowym obowiązkiem dłużnika jest natomiast obowiązek spełnienia świadczenia, niedopełnienie którego skutkuje odpowiedzialnością dłużnika, czyli ujemnymi konsekwencjami, jakie przewiduje prawo w wypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania dłużnika. Do konsekwencji tych należy w szczególności odpowiedzialność, czyli możliwość zastosowania przymusu, niekoniecznie przez wierzyciela, lecz przez upoważnione do tego organy państwowe. Odpowiedzialność dłużnika ma charakter przede wszystkim odpowiedzialności osobistej, która oznacza to, iż wierzyciel może poszukiwać zaspokojenia z całego majątku dłużnika, ze wszystkich jego składników, zarówno obecnych, jak i przyszłych. Nie zawsze jednak oznacza to, iż wierzyciel uzyska zaspokojenie, ponieważ dłużnik może nie posiadać majątku wystarczającego na zaspokojenie wierzyciela. Stąd też najczęściej wierzyciel dąży do zabezpieczenia przysługującej mu wierzytelności, co więcej, banki mają na gruncie prawa bankowego wręcz obowiązek należytego zabezpieczania swych wierzytelności wynikających z umowy kredytu bankowego, lub umowy pożyczki. Sposoby zabezpieczenia wierzytelności są różnorakie. Są to zabezpieczenia osobiste i rzeczowe. Należą do nich w szczególności: poręczenie cywilne i wekslowe, przelew wierzytelności na zabezpieczenie, blokada środków na rachunku bankowym, gwarancja bankowa, kaucja, hipoteka, zastaw zwykły i zastaw rejestrowy, przewłaszczenie na zabezpieczenie, czy występujący w prawie niemieckim i przewidywany do wprowadzenia w prawie polskim dług gruntowy. Sposoby te mają oczywiście różny ciężar gatunkowy i w różnym też stopniu zabezpieczają interes wierzyciela.

 

Zabudowa zagrodowa

budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwie leśnym, w tym w Państwowym Gospodarstwie Leśnym LASY PAŃSTWOWE [RMI] (rozp. Ministra Infrastruktury z dn. 12.04.2002 r.).

 

Zabytek

nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich część lub zespół, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki, bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową (na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

 

Zagospodarowanie przestrzenne

sposób wykorzystania przestrzeni fizycznej określony przez: 

• użytkowanie terenów - przestrzenny rozkład aktywności społeczno-gospodarczych, 

• struktury przestrzenne i różne rodzaje infrastruktury z nią związanej, 

• relacje funkcjonalne między tymi strukturami i infrastrukturami oraz ich elementami, oraz oceniany przez: 

• wymagania ochrony środowiska przyrodniczego i dziedzictwa kulturowego, 

• kryteria kompozycji i ładu przestrzennego, • wartości użytkowe i rynkowe, 

• potrzeby obronności i bezpieczeństwa. 

Zagospodarowanie przestrzenne jest stanem przestrzeni a więc terenów zabudowy, urządzeń infrastruktury technicznej a także środowiska wynikłym z prowadzonej gospodarki przestrzennej, jej rezultatem. Zagospodarowanie przestrzenne jest zespołem działań określających: 

1) zakres oraz sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele i ustalania zasad ich zagospodarowania, przyjmując rozwój zrównoważony jako podstawę tych działań, 

2) zasady i tryb rozwiązywania konfliktów między interesami obywateli, wspólnot samorządowych i państwa w tych sprawach. 

 

Zasady i sposoby wyceny nieruchomości

zasady postępowania rzeczoznawców majątkowych w procesach wyceny nieruchomości, zgodnie z którymi dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Podstawowe zasady wyceny określają ustawy na czele z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowe zasady wyceny określają przepisy wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególnym przypadku przepisy wykonawcze do innych ustawy nienaruszonych ustawą o gospodarce nieruchomościami. Regulacje warsztatowe i instrukcyjne w zakresie zasad wyceny zawierają standardy zawodowe.
Obowiązujące zasady wyceny nieruchomości mogą być wykorzystywane do określenia wartości rynkowej lub wartości odtworzeniowej. Zgodnie z zasadami wyceny procedury określania wartości nieruchomości dzielą się na:
1) podejścia do wyceny,
2) metody wyceny,
3) techniki szacowania nieruchomości. Obowiązujące sposoby określania wartości nieruchomości nieruchomości:
• podejście porównawcze:
1) metoda porównywania parami,
2) metoda korygowania ceny średniej,
3) metoda analizy statystycznej rynku,
• podejście dochodowe:
4) metoda inwestycyjna,
5) metoda zysków,
(techniki szacowania: kapitalizacji prostej i dyskontowania strumieni pienięźnych),
• podejścia kosztowe:
1) metoda kosztów odtworzenia,
2) metoda kosztów zastąpienia,
(techniki szacowania: szczegółowa, elementów scalonych, wskaźnikowa),
• podejścia mieszane:
1) metoda pozostałościowa,
2) metoda wskaźników szacunkowych gruntów,
3) metoda kosztów likwidacji.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości stosuje się > podejście porównawcze lub podejście dochodowe wraz z przypisanymi do tych podejść metodami wyceny i technikami szacowania. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub podejścia dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.